Tout bien immobilier (qu’il s’agisse d’une construction ou d’un terrain) a de la valeur. Cette valeur est déterminée par plusieurs facteurs objectifs. Si vous êtes propriétaire et que vous êtes sur le point de procéder à une transaction, vous devriez vous pencher sur la valeur foncière de votre bien. Éléments d'explication.
Qu’est-ce la valeur foncière ?
La valeur foncière désigne en réalité la valeur « actuelle » d’un bien bâti ou non bâti. Lorsqu’il s’agit d’un terrain ou d’une parcelle cadastrale, l’estimation de la valeur foncière se fait selon le potentiel de construction future ou le potentiel constructible. Il s’agit d’une donnée essentielle pour effectuer une transaction dans les meilleures conditions possibles. Grâce à l’obtention de la valeur foncière, le propriétaire pourra ainsi fixer un prix correct et tirer un bénéfice important lors de la vente.
Focus sur la valeur « vénale » d’un bien
La valeur foncière d’un bien bâti ou non bâti est intimement liée à la valeur vénale. Il s’agit d’une estimation qui se fonde davantage sur la situation du marché local, au regard de l’offre et de la demande dans la région où se trouve le bien. Pour autant, la valeur foncière se focalise d’abord et avant tout sur le prix brut du terrain et fonde son expertise sur des estimations futures de valorisation du bien. Vous l’aurez compris : la valeur vénale ne dispose, à l’heure actuelle, d’aucun encadrement légal particulier, bien qu’elle permette d’évaluer un patrimoine immobilier qui servira ensuite de base au calcul de l’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI).
Comment connaître le prix de vente d’un bien ?
Utilisez l’outil gratuit « Demande de Valeurs Foncières »
Depuis le mois d’avril 2019, la Direction générale des Finances publiques (DGFiP) met gratuitement à la disposition des particuliers des données précieuses en matière de foncier, par commune et par département. Ces informations sont contenues à l’intérieur d’une base de données appelée « Demande de Valeurs Foncières » ou DVF regroupant les transactions immobilières survenues en France au cours des 5 dernières années. Les données en possession de l’administration fiscale concernent essentiellement les points suivants :
- Le prix de vente, ainsi que la date de transaction d’un bien bâti (maisons et appartements) ou non bâti (parcelles et exploitations).
- Le descriptif du bien : type, nombre de pièces et surface.
- La localisation : permise grâce à une interface géolocalisée.
Il sera possible d’utiliser le service gratuit DVF de deux manières distinctes : soit en manipulant la carte interactive directement, soit en utilisant le menu déroulant situé sur la gauche. En cliquant sur un département, une commune puis une section cadastrale par le biais de la carte interactive, il sera possible d’afficher en bleu les parcelles cadastrales concernées par au moins une « mutation » (c’est-à-dire, une transaction permettant le passage de propriété d’un bien entre un vendeur et un acheteur).
Ainsi, grâce à la base de données DVF, tout propriétaire dispose d’indications stratégiques lui permettant de mieux connaître les prix pratiqués dans une zone précise, ce qui amène invariablement à une plus grande transparence du marché foncier et immobilier.
Utilisez l’outil d’estimation Patrim
Si vous souhaitez mettre toutes les chances de votre côté au moment d’une transaction immobilière, vous pouvez également utiliser l’outil Patrim. Il s’agit d’un simulateur en lien avec le service des impôts. L’accès au service se fait uniquement depuis votre compte sur www.impots.gouv.fr. Notez que le simulateur des impôts vous sera utile pour déterminer et déclarer votre impôt sur la fortune immobilière, une succession ou une donation.
Estimez la valeur de votre bien immobilier
Nous avons vu que l’estimation de la valeur d’un bien immobilier tient compte de plusieurs facteurs à commencer par sa localisation, son environnement et certaines caractéristiques spécifiques (état, superficie, exposition, etc.). La demande, également, constitue une dimension transactionnelle importante. Pour vous permettre d’obtenir un prix de vente affiné, vous pouvez effectivement contacter un agent immobilier local qui vous aidera à évaluer le prix de votre propriété au plus juste de la réalité du marché. Vous avez, également, la possibilité de comparer, en dernier lieu, le prix de vente des autres biens vendus à proximité de votre bien immobilier.
En dernier recours, rien de mieux pour estimer le prix d'un logement que de passer par un simulateur en ligne gratuit, conçu par des professionnels de l’immobilier local. Un tel outil vous demandera, la plupart du temps, de renseigner des données successives permettant d’effectuer un calcul au plus juste : l’adresse du bien, tout d’abord, puis le type (maison ou appartement), le nombre de pièces et chambres ainsi que l’année de construction.
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