Dans un marché immobilier ralenti, certains propriétaires doivent vendre rapidement, quitte à subir une décote significative pour obtenir des liquidités. La vente avec complément de prix permet de débloquer, en quelques semaines, une avance de trésorerie sur la valeur du bien. Encore méconnue, cette solution offre un moyen de vendre vite sans sacrifier la valeur de son patrimoine. SeLoger fait le point.
Quel est le principe d’une vente avec complément de prix ?
Définition et fonctionnement
Encore méconnue, la vente avec complément de prix est une transaction immobilière sécurisée qui permet à un vendeur d’obtenir une avance de trésorerie — généralement de 40 % à 60 % de la valeur de son bien — en attendant sa vente définitive. Ce mécanisme fonctionne un peu comme une vente à réméré, à la différence près que ce n’est pas le vendeur qui rachète le bien, mais une tierce personne.
Ce dispositif repose sur la cession temporaire du bien à un investisseur institutionnel et se déroule en plusieurs étapes :
- le vendeur doit céder provisoirement son bien à un investisseur, qui lui verse les fonds correspondants ;
- l'investisseur dispose ensuite d’un délai de 12 à 36 mois, en moyenne, pour vendre le bien.
Cette transaction s’achève dès qu’un acquéreur est trouvé et que l’acte authentique de vente est signé par les deux parties. C’est aussi à ce moment-là que le vendeur perçoit le complément du prix de vente, c’est-à-dire la différence entre le montant versé par l’investisseur et le prix de la vente définitive.
Les avantages
Le principal avantage de ce dispositif est de débloquer des liquidités très rapidement, souvent en moins d’un mois, sans condition d’utilisation. Le capital perçu peut être utilisé librement par le propriétaire.
Ce contrat permet également au vendeur d’éviter de brader son bien en cas de besoin urgent de fonds. Il garde la possibilité de le céder au meilleur prix du marché, tout en conservant la jouissance du logement — il n’a donc pas à déménager précipitamment.
Enfin, cette solution peut pallier un refus de crédit bancaire ou éviter le recours à un prêt relais lors de l’achat d’un nouveau bien.
Si le bien vendu constitue la résidence principale, le vendeur bénéficie en outre d’une exonération de taxe sur la plus-value immobilière.
À qui s’adresse ce type de vente ?
La vente avec complément de prix s’adapte à plusieurs profils et situations. Elle concerne souvent des propriétaires confrontés à des difficultés financières, qui ont besoin de fonds pour rembourser des dettes, financer un projet personnel ou acquérir un nouveau bien.
Ce dispositif peut aussi être utilisé pour libérer des liquidités rapidement dans le cadre d’une succession ou d’un divorce.
Les chefs d’entreprise y trouvent également un intérêt : ils peuvent injecter des fonds dans leur société par le biais d’un apport en compte courant.
Quelles sont les conditions d’éligibilité ?
Le profil du vendeur
Contrairement à une demande de prêt classique, les conditions d’accès à une vente avec complément de prix ne dépendent pas des revenus, de l’âge ou de la situation professionnelle du vendeur. Aucune étude de solvabilité ni vérification d’endettement n’est réalisée par l’investisseur.
Le bien peut appartenir aussi bien à un particulier qu’à une société (SARL, SAS, etc.).
Les caractéristiques du bien
Pour être éligible à ce mécanisme, quelques conditions sont à respecter.
- Le bien doit se situer en France métropolitaine et présenter une valeur minimale, fixée selon les critères de chaque investisseur (généralement à partir de 300 000 €).
- Le vendeur doit en avoir la pleine propriété : un simple usufruit n’est pas suffisant. En cas de succession ou d’indivision, tous les coindivisaires doivent donner leur accord à l’unanimité.
- Le bien ne doit pas faire l’objet d’une hypothèque judiciaire ni d’une procédure de saisie en cours.
- Peuvent être concernés les biens d’habitation, commerciaux ou industriels, qu’ils soient occupés (par le propriétaire ou un locataire) ou libres, à usage de résidence principale ou secondaire.
Le contrat
Ce type de transaction immobilière nécessite obligatoirement un acte notarié pour assurer la sécurité de l'ensemble des démarches de l’opération.
Ce cadre légal permet concrètement de :
- protéger le vendeur contre les pièges fréquents liés aux ventes immobilières,
- garantir la transparence des modalités,
- clarifier chaque clause contractuelle.
Quel est le coût d’une vente avec complément de prix ?
Ce type de vente entraîne plusieurs frais pour le vendeur. Contrairement à une transaction classique, les frais de notaire ne sont pas calculés sur le prix de vente définitif, mais sur le montant de l’avance perçue.
En règle générale, ces frais s’élèvent à environ 3 %, mais peuvent varier selon la complexité du contrat. Les honoraires de vente avoisinent 6 % en moyenne. Tous ces montants sont directement déduits de la somme versée par l’investisseur.
Le propriétaire doit également s’acquitter d’une indemnité d’occupation, en contrepartie du maintien dans les lieux. Celle-ci correspond généralement à 10 % du capital avancé, réglée de manière prépayée lors de la signature du contrat.
Si le bien est vendu avant la fin du délai imparti, l’investisseur procède à un remboursement au prorata des mois non occupés. À l’inverse, si la vente définitive prend plus de temps que prévu, le vendeur doit régler à l’investisseur une indemnité mensuelle jusqu’à la cession du bien.
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