L’estimation des murs commerciaux est une étape primordiale pour tout investisseur ou propriétaire souhaitant vendre ou louer un bien immobilier professionnel. Cette opération nécessite une analyse approfondie afin d'obtenir une valeur des murs au plus juste. Le coût d’acquisition, la situation locative, le profil du locataire et les variables économiques propres au quartier influent directement sur le rendement final. SeLoger vous présente les différentes méthodes pour réussir votre estimation.
Définition de murs commerciaux
Faisons un petit rappel du sens exact de « murs commerciaux », à ne pas confondre avec le fonds de commerce.
Les murs commerciaux représentent le bien immobilier. C’est la propriété physique du local dans lequel un exploitant exerce une activité commerciale.
Le fonds de commerce désigne l’activité elle-même. Il regroupe l’ensemble des éléments indispensables pour exploiter l’activité (matériel et équipement, clientèle, droit au bail commercial, stock de marchandises…).
Il est important de bien distinguer ces deux notions, car l’estimation de leur valeur repose sur des méthodes et des objectifs différents, selon que l’on s’adresse à un acquéreur ou à un investisseur.
Quel impact sur l’évaluation si les murs sont libres ou occupés ?
Le fait qu’un local commercial soit déjà occupé depuis au moins 6 mois facilite grandement son estimation. Des murs occupés par un locataire sont en effet considérés comme un investissement fiable, car le local génère déjà des revenus locatifs. Cela rend le bien plus attractif pour les investisseurs en quête d’une rentabilité stable dès l’acquisition.
Par ailleurs, l’étude financière de la pérennité de l’activité constitue un élément essentiel dans l’évaluation de son prix de vente.
En revanche, l’évaluation de murs libres est plus compliquée, car il n'existe pas de données concrètes liées aux loyers pratiqués et aux performances d’une activité. L’analyse se fait, dans ce cas, sur des critères aléatoires, en comparant les biens similaires dans le même secteur.
Quels éléments principaux vont influer sur la valeur d’un local commercial ?
L’emplacement et l’accessibilité
L’emplacement est l’un des critères fondamentaux pour déterminer le prix de vente. C’est à partir de ce critère que dépend en grande partie le chiffre d’affaires de l’exploitation.
Les zones les plus attractives sont situées dans les secteurs les plus animés et les plus fréquentés, tels qu’un centre-ville, une rue piétonne ou touristique, un centre commercial…
De la même manière, un bien placé à proximité d’un parking, d’une gare ou d'une station de transports en commun favorise son accessibilité et sa fréquentation, et affichera par conséquent un prix plus élevé.
Les caractéristiques physiques du local
La superficie est aussi importante pour estimer un bien commercial. Un espace ouvert, sans cloison ou poteau mal placé, permet d’avoir une surface modulable qui s’adapte à différents types de commerces.
Enfin, l’état général du bien et de ses équipements impacte également son prix de vente. Un bien conforme aux normes en vigueur (électricité, sorties de secours, dispositif anti-incendie, performances énergétiques…) et doté d’aménagements et d’équipements adaptés (accessibilité aux personnes à mobilité réduite, espace de stockage, vitrine, climatisation…) sera mieux valorisé qu’un local nécessitant des travaux de rénovation ou de mise en conformité.
Quelles sont les méthodes pour estimer la valeur d’un local commercial ?
La comparaison
La méthode de comparaison est couramment utilisée pour évaluer les biens d’habitation, mais elle peut très bien s’adapter au marché immobilier commercial, notamment si le bien est vide.
Cette estimation consiste à comparer les prix de vente des locaux similaires, récemment vendus dans le même quartier. La comparaison permet de déterminer un prix moyen du mètre carré, qui servira de base pour ajuster ensuite la valeur marchande en fonction des spécificités du local (secteur d’activité, emplacement, superficie…).
Bien que cette méthode reflète plutôt bien la réalité du marché, elle présente toutefois des limites. En effet, les transactions de ce type de biens sont moins nombreuses, et les données de comparaison sont souvent difficiles à obtenir pour un particulier. Il faut donc faire preuve de discernement et bien connaître le marché immobilier pour adapter correctement la méthode et affiner l’estimation au plus juste.
La valeur locative
Le rendement locatif d’un bien commercial représente le loyer annuel que celui-ci pourrait éventuellement produire, s’il était mis en location. Ce calcul est essentiel pour estimer son prix de vente. Il sert également de base aux impôts pour calculer la taxe foncière.
Il offre une vision claire des capacités de revenus générés par le locataire et du risque éventuel lié à l'investissement. Les locaux dont le loyer potentiel est élevé peuvent justifier un prix de vente plus important, attirant ainsi les investisseurs souhaitant maximiser leur rendement.
Pour cela, le propriétaire a besoin de trois données essentielles :
- La surface pondérée : elle permet de valoriser l’utilité de chaque partie du local selon son usage, grâce à un coefficient. Par exemple, certaines parties, comme la zone de vente, sont plus importantes qu’un couloir ou des sanitaires.
- La catégorie du bien : tous les locaux sont répertoriés parmi l’une des 38 catégories, en fonction de leurs usages et de leurs caractéristiques, auxquelles on applique un prix au m².
- Le coefficient de localisation permet d’ajuster la valeur locative, selon la situation géographique et les particularités du local.
Le calcul de la valeur locative s’effectue, en utilisant la formule suivante :
surface pondérée x tarif de la catégorie x coefficient de localisation
La rentabilité
La rentabilité des murs commerciaux est un bon indicateur financier, car elle permet d’évaluer la cohérence entre les loyers prévus et le coût d'acquisition. Le résultat s’exprime en pourcentage, en sachant que les taux moyens de rentabilité d’un local commercial se situent entre 4 % et 8 %, et peuvent dépasser les 10 % dans certaines grandes villes.
La rentabilité brute
La rentabilité brute permet d’avoir un premier aperçu des potentiels bénéfices. Elle correspond à ce calcul :
(loyer annuel / prix d’achat des murs) x 100
La rentabilité nette
La rentabilité nette prend en compte l’ensemble des charges imputées au propriétaire, en plus du prix d’achat. Il peut s’agir des frais de notaire, des frais d’agence immobilière, de la taxe foncière, des frais de gestion, des assurances, des frais de copropriété, des travaux de rénovation… Elle représente le bénéfice net, une fois toutes les charges déduites. Le calcul est le suivant :
[(loyer annuel – charges) / prix d’achat] x 100.
Pouvez-vous nous préciser pourquoi ? (facultatif)