Viager : qui paie les réparations dans le logement ?

Vincent Cuzon
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Avant d’acquérir un bien en viager, il est important de se renseigner sur la répartition de la prise en charge des réparations et de l’entretien courant. Libre, occupé... c’est le type de viager qui détermine ce que doit payer le vendeur et l’acquéreur.

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Viager : qui paie les réparations dans le logement ?
La répartition des travaux doit être indiquée dans l'acte de vente. © FiledIMAGE
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La répartition du paiement des travaux est fonction du type de viager

Dans le cadre d’un achat en viager, la répartition de la prise en charge des travaux et de l’entretien courant entre le crédirentier (le vendeur) et le débirentier (l’acquéreur) est fonction du type de viager. Dans le cadre d’un viager occupé avec usufruit, les réparations et entretiens courants du logement sont à la charge du vendeur, sauf s'il libère totalement le bien vendu. En revanche, les grosses réparations sont payées par l’acquéreur. Dans un viager occupé avec droit d’usage, la répartition du paiement des travaux doit être prévue dans l'acte de vente. Enfin, dans un viager libre, l'entretien courant et toutes les réparations sont à la charge de l’acheteur du bien immobilier.

Le viager nécessite l'intervention d'un notaire pour signer l'acte de vente.

Viager libre ou occupé ?

Nous pouvons distinguer 2 types de ventes en viager :

  1. Le viager occupé
  2. Le viager libre

Dans le cadre d’un viager occupé, qui représente la majorité des viagers, la vente est assortie d'une réserve d'usufruit ou d'un droit d'usage au profit du vendeur. Ce dernier reste dans le logement et l’acquéreur ne peut s’y installer qu’à son décès. L'usufruit permet au vendeur de louer le bien et d'en percevoir les loyers s'il cesse de l'occuper. Dans un viager occupé, la rente versée périodiquement est toutefois moins élevée que dans un viager libre, car il faut déduire du prix de vente le prix de l’occupation.

Contrairement au viager occupé, le viager libre permet à l’acquéreur de disposer librement du logement, pour l’occuper ou le louer, dès le jour de la vente. La rente est plus élevée car l’ensemble du prix du bien est converti en rente.

La rente viagère est soumise à l'impôt sur le revenu pour une fraction de son montant (entre 30 et 70 %), qui varie selon l'âge du vendeur.

Comment est déterminé le prix d’un viager ?

Le prix d’un viager est habituellement constitué d'un bouquet et d'une rente. Le bouquet, qui n’est pas obligatoire, représente la partie du prix payée comptant le jour de la signature du contrat de vente. Le prix du bouquet est librement fixé par le vendeur et l’acquéreur. Il représente généralement entre 10 et 40 % de la valeur totale du bien. De son côté, la rente représente la valeur réelle du bien. La rente peut être mensuelle, trimestrielle ou annuelle, et payable d'avance ou à terme échu. Son montant varie selon plusieurs critères, comme le montant du bouquet, l'âge et l'espérance de vie du vendeur, la valeur du logement et les loyers que pourrait percevoir le vendeur s’il louait son bien. Précisons que c’est le notaire qui calcule le montant de la rente en fonction de barèmes.

Pour assurer la sécurité du paiement des rentes, le vendeur peut inscrire dans l'acte de vente une clause résolutoire qui l'autorise à reprendre son logement si plusieurs rentes ne sont plus versées par l’acheteur, ainsi qu’une clause lui permettant de se réserver le droit de conserver le bouquet si le contrat de vente est résilié.

Le contrat de viager peut prévoir l'indexation de la rente sur l'indice des prix à la consommation, permettant la révision automatique du montant de la rente.

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