Comment réalise-t-on l'estimation d'un terrain constructible ?

La région dans laquelle se trouve le terrain constructible est un critère essentiel pour fixer sa valeur. En effet, le prix de vente du m² peut varier d'un secteur à un autre. En Provence-Alpes-Côte d'Azur, le prix du m² est, par exemple, 3 fois plus élevé que le prix au mètre carré en Bourgogne. Quant aux prix au m² en Île-de-France, ils sont encore plus élevés. On peut même trouver des écarts importants dans une même région.

Le nombre d’habitants dans la commune, où se trouve votre terrain constructible, va également impacter son prix au mètre carré. Dans une zone rurale de moins de 2 000 habitants, la moyenne du prix au m² est de 50 euros mais dans une zone urbaine de 200 000 habitants, le prix du m² est d'environ 150 euros. Pour Paris, l'Île-de-France et les grandes villes (Lyon, Bordeaux, Marseille), les prix au m² sont encore plus élevés.

Viabiliser un terrain constructible consiste à le raccorder à l'électricité, au gaz, à l'eau, au téléphone et au réseau d'assainissement. C'est une étape importante pour rendre un terrain vivable. La viabilisation entre donc en jeu lorsqu’il s'agit d'estimer la valeur de votre propriété. Un terrain constructible viabilisé sera forcément plus cher qu'un terrain sans viabilisation, car c'est une opération qui demande un investissement.

La géologie d'un terrain à bâtir peut également influer sur sa valeur. Par exemple, si le sol de votre terrain est argileux, l’acquéreur devra réaliser des travaux de drainage pour implanter sa maison. Ces travaux d'aménagement ont un coût non négligeable. Ils doivent donc être répercutés sur le prix final du terrain constructible à vendre.

C'est la même chose si le terrain possède déjà un bâtiment ou des équipements que l’acquéreur devra détruire, comme une bâtisse de ferme, une cuve enterrée ou un puits. Cela va forcément impliquer, pour lui, des frais supplémentaires.

L’exposition d'une parcelle a également une influence sur son évaluation. Un terrain exposé au sud présente un prix au m² plus important qu'un terrain exposé au nord. En effet, avec une exposition plein sud, l'acquéreur pourra profiter de la lumière du soleil dans sa future maison et pourra même réaliser quelques économies d'énergie grâce à la lumière et la chaleur naturelles.

Faire construire une maison est beaucoup plus aisé sur un terrain constructible de forme standard. C’est le cas lorsqu'une propriété est carrée ou rectangulaire. Si un terrain présente des angles moins réguliers, son exploitation sera plus difficile. C'est la même chose avec la typologie du terrain. Un lieu plat aura une valeur plus importante qu'un terrain en pente, car celui-ci aura besoin d'un terrassement pour pouvoir accueillir la construction d'une maison.

Le cadre de vie et la localisation autour d'une propriété à bâtir ont aussi une grande importance pour son prix final. La facilité d'accès à des axes routiers, à des transports en commun, à des services (écoles, commerces, administration) va forcément impacter le prix du terrain. C'est également le cas pour la réputation du quartier : bonne ou mauvaise. Dans les 2 cas, le prix du mètre carré va fluctuer.

Maintenant que vous connaissez tous les critères pour déterminer la valeur de votre terrain constructible, on vous présente les différentes options pour son estimation. La première solution consiste à vous rendre chez un promoteur immobilier. Ce dernier connaît très bien le marché immobilier local et travaille avec des spécialistes du secteur (topographes, géomètres...).

Vous pouvez aussi faire appel à un notaire qui connaît très bien le cadastre local. Grâce à ses compétences particulières et ses connaissances, il va estimer la valeur de votre bien en se basant sur les prix moyens dans la commune concernée et les prix du mètre carré.

Vous avez également d'autres solutions comme les agents immobiliers indépendants, les agences, les cabinets d'expertise foncière. Vous pouvez même procéder à l'estimation de votre terrain vous-même.