Dossier de location et faux documents : comment vérifier leur authenticité ?

Laetitia Lapiana
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Bulletins de salaire, contrat de travail, avis d’imposition... Ces documents peuvent faire l’objet de falsifications de la part de candidats à la location en vue d’enjoliver leur dossier. Face aux tensions du marché locatif, la pratique est tout sauf rare, et certains tentent le tout pour le tout pour décrocher un logement. Reste que pour le bailleur, ces « faux dossiers » sont souvent synonyme de risques d’impayés. Comment s’assurer de l’authenticité des justificatifs fournis par le futur locataire ? Conseils et astuces pour lever les doutes avant la signature du bail et sécuriser ses loyers.

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Dossier location
Comment s’assurer de l’authenticité des justificatifs fournis par un candidat à la location ? ©Getty
Sommaire

Location et faux documents, une pratique en pleine expansion

Les justificatifs d’identité, de situation professionnelle et de ressources font partie des documents que tout bailleur est en droit d’exiger dans le cadre d’une mise à la location d’un bien et qui peuvent motiver un refus « légitime ». En d’autres termes, tout propriétaire est libre de refuser, parmi les différentes candidatures, celles dont la solvabilité et les garanties – revenus, sécurité de l’emploi, cautionnement... – lui semblent insuffisantes pour constituer un dossier solide et sans risques.

Oui mais voilà, face aux tensions de plus en plus vives sur le marché locatif et aux exigences souvent renforcée des bailleurs, de plus en plus de locataires potentiels ne trouvent d’autres issues que de truquer certaines pièces de leur dossier pour accéder à un logement. Une pratique bien plus courante qu’il n’y paraît, en forte augmentation ces dernières années, notamment dans la capitale et les grandes villes où la difficulté à louer est tangible. Face à l’ampleur du phénomène, qui concernerait quelque 25 à 30 % des dossiers en région parisienne, tout l’enjeu consiste alors à s’assurer de la conformité des documents fournis par le locataire potentiel.

Fixés par le décret n° 2015-1437 du 5 novembre, les justificatifs exigés pour le candidat à la location et sa caution concernent :  l'identité (carte d’identité, passeport...) ; le domicile (facture d’électricité, de gaz...) ; la situation professionnelle (contrat de travail, carte d’étudiant, etc.) ; les 3 derniers bulletins de salaire et un avis d’imposition.

Les pièces à scruter à la loupe pour déceler le vrai du faux

Sans surprises, ce sont les fiches de paie puis, dans une moindre mesure, les contrats de travail et les avis d’imposition, qui font l’objet de la majorité des contrefaçons pour monter le dossier du candidat idéal, tout comme pour celui de son garant éventuel. Moyennant de simples logiciels de retouche d’image et de scanners haute définition, tout un chacun (ou presque) peut aujourd’hui modifier des données chiffrées sans grandes difficultés et pour un résultat proche de l’authentique. D’où la difficulté pour les propriétaires, bailleurs privés et agences immobilières en charges des dossiers locatifs de faire la part des choses entre le bon grain et l’ivraie.

Plusieurs techniques et modus operandi permettent aujourd’hui de passer au peigne fin les pièces officielles habituellement exigées :

  • Vérifier la cohérence de certains montants au niveau de la fiche de paie, comme le cumul des salaires sur les 3 derniers mois et sur l’année, le nombre de congés payés et leur cumul d’un mois à l’autre...
  • Croiser les données entre le cumul net fiscal indiqués sur les fiches de paie et le montant de l’avis d’imposition, car c’est souvent là que des invraisemblances se font jour et peuvent mettent la puce à l’oreille des loueurs.
  • En plus de ces vérifications d’usage, il est aussi possible d’en savoir un peu plus sur le profil de candidat locataire en visitant ses réseaux sociaux comme LinkedIn, ce dernier étant un bon moyen de vérifier la conformité des informations relatives à son parcours professionnels, aux dates de début et de fin de contrat, de l’employeur, etc.
  • Pour en avoir le cœur net si un doute persiste, le loueur peut aussi contacter l’ancien bailleur, afin de s’assurer du sérieux du locataire.

Pour vérifier l’authenticité de l’avis d’imposition du candidat locataire, l’administration fiscale a mis en place le SVAIR (service de vérification des avis d'impôt sur le revenu), accessible en ligne et entièrement gratuit. Depuis avril 2023, un code barre « 2D-Doc » apposé sur les avis de l’IR, permet de vérifier la conformité des justificatifs présentés par le futur locataire. Pour en savoir plus, c’est ici.

Déléguer le contrôle du dossier de location à un tiers

Pour les bailleurs soucieux de s’assurer pleinement du sérieux de leur futur locataire sans avoir à procéder à des vérifications fastidieuses, deux possibilités majeures s’offrent à eux :

  • Faire appel à un agence immobilière spécialisée dans la gestion locative et ayant intégré dans ses pratiques le contrôle systématique des dossiers locatifs grâce à des logiciels ou des technologies dédiés.
  • Déléguer directement ce travail à des sociétés spécialisées, qui procéderont à tous les contrôles d’usage avec des moyens perfectionnés pour attester de l’authenticité des pièces du dossier locatif.

En marge de ces précautions souvent indispensables, il est également conseillé au bailleur de se prémunir le plus possible de son pire cauchemar : le risque d’insolvabilité d’un locataire. Pour ce faire, la souscription d’une garantie des loyers impayés (GLI), la demande d’un garant, d’une caution solidaire ou du dispositif Visale restent, au cas par cas, des outils très efficaces permettant de sécuriser de façon optimale ses loyers.

La production de documents tronqués relève juridiquement du « faux et usage de faux ». Selon l’article 441-1 du code pénal, tout locataire qui présente des pièces trafiquées s’expose à une peine maximale de trois ans de prison et de 45 000 d’amende. Si le bailleur se rend compte de la supercherie après la signature du bail, il est en droit d’en obtenir l’annulation, voire de procéder à l’expulsion du locataire.

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