Investissement, le match : immobilier commercial VS immobilier résidentiel !

Juliette Cadot
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Si vous avez un petit pécule de côté, investir dans l’immobilier en 2024 n’est pas une mauvaise idée. Oui mais comment ? Faites entrer les challengers ! A ma droite, l’investissement locatif, et à ma gauche, l’investissement commercial. Que le match commence !

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Chacun a ses avantages et inconvénients... Tout est question d'ambition et de perspective !
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Immobilier commercial, immobilier résidentiel, quelles différences ?

D’un côté, l’investissement résidentiel.

C'est le plus répandu des deux : il consiste à acheter un bien immobilier destiné à être une résidence principale ou secondaire pour des locataires. 

Solution de revenus passifs pour de nombreux ménages, ce type d’investissement connaît pour l’instant une décroissance due à la crise immobilière et à l’augmentation des taux.

D’un autre côté, son cousin, l’immobilier commercial.

De son côté, il permet à ses investisseurs d’opter pour des biens qui seront loués à des entreprises. Celles-ci doivent être de l’ordre de l’artisanat, du commerce ou de l’industrie pour un bail commercial, et de toute autre ordre, y compris une association, pour un bail professionnel.

Il ne faut pas confondre le bail commercial et le bail professionnel. Ce dernier n’est destiné qu’aux activités non commerciales ainsi qu’aux travaux immobiliers.

Round 1 : la durée du bail entre le commercial et le résidentiel

Dans le cadre de l’investissement résidentiel, la durée d’un bail est relativement courte, puisqu’elle peut aller de quelques mois seulement à 3 ans. 

Une bonne nouvelle si les locataires posent difficulté, mais qui peut aussi devenir une véritable insécurité pour parvenir à remplir les lieux hors zones tendues.

Dans le cadre d’un bail commercial ou professionnel, à l’inverse, la durée de base est de 9 ans pour un local commercial et 6 ans pour un local professionnel. 

Cela laisse donc des locataires « fixes », ce qui réduit le taux de vacance et le stress de la recherche de locataire, tout en maintenant une trésorerie continue. 

En revanche, la difficulté pour trouver de nouveaux locataires peut être plus accrue une fois le bail terminé.

Vainqueur du round 1 : tout dépend de la recherche de base ! Pour plus de variété dans les locataires, l’investissement résidentiel tire son épingle du jeu, tandis que pour un investissement plus « stable » sur la durée, le bail commercial l’emporte. 

Round 2 : les différentes responsabilités de chacun des baux

Une fois encore, certaines différences sont notables concernant le statut de votre futur locataire.

Dans le cadre d’un bail résidentiel, le propriétaire bailleur reste en quelque sorte le seul maître à bord. 

Aussi, bon nombre de travaux sont à sa charge pendant toute la durée du bail… Et même après, puisqu’il est tenu de louer un logement « décent ». Les travaux de rénovation énergétique sont également à sa charge.

Pour le bail commercial, c’est différent ! 

Si le propriétaire bailleur reste en charge des « grosses réparations » (charpente, clôture, grande vétusté), le reste des frais peut revenir au locataire (équipement dans la copropriété, embellissement, dépenses sanitaires…)

Vainqueur du round 2 : si votre bail commercial a été rédigé dans les règles de l’art, vous aurez moins de préoccupations matérielles avec celui-ci.

Round 3 : la rentabilité entre un bail résidentiel et un bail commercial

Aucun de ces deux types de baux ne vous met totalement à l’abri de risques d’impayés.

Des faillites peuvent être professionnelles tout autant que personnelles. C’est pour cela que la recherche de l’emplacement idéal pour votre bien ainsi qu’une solide étude de l’économie locale sont indispensables.

Dans le cas de baux commerciaux, les locataires sont plus facilement soumis aux aléas du marché. Une entreprise florissante peut se retrouver à mettre la clé sous la porte dans l’année. Mais une situation personnelle qui se dégrade peut aussi retarder le paiement de certains loyers.

Ceci étant dit, la rentabilité est bien plus intéressante côté investissement commercial : de 6 à 12 %, contre 1 à 4 % dans le résidentiel.

En revanche, ne voyez pas uniquement la rentabilité : les investissements dans l’immobilier commercial nécessitent davantage de connaissances dans le domaine de l’immobilier mais aussi de la comptabilité. Il vaut mieux ne pas vous y lancer à l’aveugle… Ou seul.

À l’inverse, un bail de location résidentiel est plus simple à rédiger et à gérer.

Vainqueur round 3 : pour la rentabilité, la victoire revient à l’investissement commercial… Mais pour la facilité de gestion, à l’investissement résidentiel !

Depuis 2024, les baux triples nets ne sont plus en vigueur en France sur de nouveaux baux. Seuls ceux en cours peuvent continuer à bénéficier de ce système.

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