Lors de la vente d’un logement, le compromis de vente prévoit fréquemment une condition suspensive de prêt lorsque l’acheteur non professionnel souhaite financer l’achat par un crédit immobilier. Cette condition peut être plus ou moins détaillée et entraine des conséquences spécifiques.
La demande de prêt immobilier est non conforme au compromis
Lorsque l’acheteur modifie son projet, notamment en demandant un prêt immobilier qui va prendre en compte des travaux ou des conditions différentes, alors cela peut entrainer la caducité du compromis de vente. En effet, la condition suspensive consiste à faire dépendre la réalisation de la vente de l’existence d’une situation spécifique, donc si celle-ci ne se produit pas le compromis devient caduque. Il y a plusieurs conséquences possibles lorsque l’acheteur demande un prêt immobilier avec des caractéristiques différentes de celles prévues au compromis de vente :
- Soit le prêt obtenu comporte des conditions plus favorables à l’acheteur, il peut alors poursuivre l’achat et implicitement renoncer à se prévaloir du défaut de réalisation de la condition.
- Soit il obtient un refus de prêt immobilier ou un prêt non conforme à la condition suspensive et souhaite mettre fin à l’achat. Dans ce cas, le vendeur pourrait engager sa responsabilité et demander la clause pénale du compromis en justifiant que l’acheteur a commis une faute en ayant pas sollicité de prêt conforme au compromis.
Il est toujours risqué de demander un prêt avec des conditions différentes de celles énoncées dans le compromis. L’acheteur s’engage à faire une demande de prêt conforme au compromis de vente et risque de devoir indemniser le vendeur si la vente n’est pas réalisée de son fait.
Pour se protéger, l’acheteur peut demander que soit insérée dans le compromis une clause indiquant que la condition suspensive sera considérée comme réalisée par l’obtention d’une offre de prêt conforme aux prévisions du contrat « ou à la demande de l’acheteur ».
Qu'est-ce que la condition suspensive pour un prêt immobilier ?
La loi protège les acheteurs non professionnels de biens immobiliers en leur autorisant d’exiger une condition suspensive leur permettant de soumettre la réalisation de la vente à l’acceptation par un établissement de crédit. La loi impose une durée minimum d’un mois de la condition suspensive d’obtention de prêt afin de permettre à l’acquéreur de disposer du temps nécessaire afin de déposer sa demande et que celle-ci soit instruite.
Parfois, le compromis de vente prévoit des conditions supplémentaires. En effet, il peut imposer un délai à l’acheteur pour déposer un dossier de demande de prêt immobilier, il peut prévoir une durée de remboursement spécifique ou le taux d’intérêt et la durée du prêt que l’acheteur s’engage à demander.
Articles L313-40 et suivants du code de la consommation.
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