Projet d'achat : c'est quoi, la règle du 30/30/3 en immobilier ?

Origine de la règle

Pour trouver l'origine de la règle du 30/30/3, il faut traverser l'Atlantique et remonter une quinzaine d'années en arrière. L'expert financier Sam Dogen, auteur du guide Buy this, not that, est l'inventeur de ce calcul. En 2009, il a fondé son site internet, The Financial Samuraï, afin d'aider des particuliers dans leur projet d'achat de maison et d'accéder de ce fait à la propriété. La règle qu'il a créée rencontre un très grand succès, notamment au Canada.            

Les trois piliers de la règle

Le premier 30 correspond au pourcentage de revenus bruts du foyer que vous pouvez dépenser en mensualités pour rembourser l'emprunt immobilier. Bien souvent, la fourchette allant de 30 à 35 est évoquée : 35 % d'endettement est le plafond que la plupart des banques acceptent au moment de l'étude de votre dossier de crédit immobilier. Ainsi, rester à 30 % vous garantit de demeurer dans une « zone verte » qui non seulement augmente vos chances de souscrire à un emprunt, mais ne viendra peser que modérément sur votre pouvoir d'achat.

Le deuxième 30 est relatif au pourcentage de la somme totale du bien immobilier qui vous intéresse. L'objectif est de posséder d'avance ce capital avant de vous lancer. La plupart des organismes de prêt bancaire vous demanderont 20 % d'avance. Les 10 % restant dans votre budget serviront à amortir d'éventuels travaux de réparation, d'amélioration et de manière plus générale, tout imprévu qui pourrait se manifester.

Enfin, le 3 représente la valeur idéale du bien immobilier à choisir : celui-ci devra coûter environ trois fois le budget annuel du foyer. Une fois ces trois points respectés, vous devriez pouvoir investir sans trop de risques et avec la possibilité de continuer à vous enrichir tout en remboursant les mensualités du crédit immobilier.

Calcul de la mise de fonds

Si le bien qui vous intéresse coûte 200 000 €, soit en moyenne 65 mètres carrés, avec la règle présentée ici, vous devrez posséder d'avance 60 000 € sur votre compte en banque ou vos différents livrets. Cela représente une mise de départ importante, gage d'une plus grande faculté à rembourser l'emprunt sur le long terme.            

Gestion des revenus mensuels

On prendra ici l'exemple d'un couple gagnant 4 000 € bruts par mois. La règle du 30 % donnera des mensualités maximales à rembourser de 1 200 €. Si ce couple est actuellement locataire et paye un loyer inférieur à 1 200 €, l'option de l'achat d'un appartement ou d'une maison n'est dès lors plus pertinente.            

Constitution de l’épargne

Dans le cas d'un couple gagnant 4 000 € bruts de revenu mensuel, 70 % de cette somme doit être comptée dans le reste à vivre, les dépenses essentielles dans l'alimentation, les factures d'électricité et d'eau, ainsi que les vêtements principalement. Sur 2 800 € brut restants, il y a dès lors moyen d'économiser en parallèle du crédit immobilier à rembourser chaque mois.

Les avantages

Cette méthode de gestion budgétaire est réputée plus souple et plus simple que d'autres règles, à retenir comme à respecter. Elle vous permet de déterminer le prix maximal des biens à rechercher comme de finalement renoncer à ce projet à cause d'un budget insuffisant. Enfin, si toutes les conditions sont remplies, vous avez la garantie de pouvoir réaliser des économies sur votre épargne. La répartition 30/30/3 vous assure de conserver un équilibre budgétaire optimal.

Les limites

La règle du 30/30/3 concerne tout particulièrement les couples. Les personnes seules ainsi que les jeunes actifs peuvent éprouver plus de difficultés à respecter les proportions idéales de l'investissement, soit en ne parvenant pas à réunir 30 % de la valeur du bien immobilier, soit en devant aller au-delà des 3 fois leur salaire pour atteindre cette valeur. Effectivement, vos revenus annuels peuvent être trop bas pour vous permettre d'acheter un bien à trois fois cette valeur.