Que faire si l'acheteur n'obtient pas son crédit dans les délais ?

Dans le cadre de la vente d’un bien immobilier, plusieurs conditions suspensives sont intégrées dans le compromis de vente signé avec la personne qui achète le logement. Certaines conditions suspensives sont obligatoires. Concrètement, si une condition suspensive ne se réalise pas dans les conditions prévues dans le compromis, le contrat devient automatiquement caduc. En revanche, si elles se réalisent toutes, la vente peut alors avoir lieu. Parmi les conditions suspensives les plus fréquentes, nous pouvons citer l'absence d'inscriptions hypothécaires sur le bien d'un montant supérieur au prix de vente, l'absence de servitude impactant le logement, le non-exercice de son droit de préemption sur le bien par la commune, la vente préalable d’un autre bien… et la condition suspensive d’obtention de crédit. Pour être valables, les conditions suspensives doivent dépendre d'événements incertains, et non de la volonté d'une seule des deux parties. Dans le cas contraire, les conditions seraient « potestatives », et donc non valables.

Certaines conditions suspensives ne peuvent pas être refusées par le propriétaire-vendeur. Ainsi, si la personne qui souhaite acquérir votre appartement ou votre maison a recours à un crédit immobilier, la condition suspensive d'obtention de prêt est alors obligatoire. Autrement dit, l'obtention ou non de son crédit immobilier exercera une influence sur la poursuite de la transaction. Un délai minimum d’un mois doit être accordé à l’acquéreur pour obtenir son emprunt immobilier, comme l’indique la loi Scrivener. Toutefois, ce délai est généralement fixé à 45 ou 60 jours, en raison du délai dont ont besoin les établissements bancaires pour étudier les dossiers et accorder les emprunts. Ce délai permet à l’acheteur de démarcher plusieurs banques. En revanche, si l'acquéreur n'a pas recours à un prêt immobilier pour financer son achat, il devra inscrire dans le compromis de vente qu'il renonce à la condition suspensive d'obtention de prêt.

À la fin du délai, s’il n’a toujours pas reçu d'offre de prêt, l’acheteur peut annuler la vente, sans vous payer de dommages et intérêts. Il doit cependant vous fournir des documents justificatifs pour récupérer son séquestre, qui représente 10 % du prix de vente. En d’autres termes, il doit pouvoir prouver son échec à obtenir son crédit à temps et justifier qu’il a bien demandé un prêt dans les conditions décrites dans le compromis. Par exemple, si le montant demandé aux établissements démarchés était supérieur à ce qui était prévu dans le contrat, il ne peut pas bénéficier de la condition suspensive de prêt et peut être contraint à vous payer des dommages et intérêts. De plus, il doit respecter le délai prévu dans le contrat pour vous avertir de la non-obtention de son prêt. Dans le cas contraire, vous serez en droit d’exiger le versement de l’indemnité d’immobilisation de 10 %. Précisons toutefois que si l’acheteur n’a pas obtenu son prêt dans les délais, mais qu’il souhaite aller au bout de la vente, il peut demander à prolonger les conditions suspensives. Pour cela, il a l'obligation de vous avertir, ainsi que le notaire, et de prouver que les démarches nécessaires sont en cours, en s’appuyant par exemple sur l’accord de principe obtenu auprès d’une banque.