Destiné à financer l’acquisition d’un nouveau bien en attendant de réaliser la vente de l’ancien, le prêt relais est un crédit à court terme qui permet de réaliser une transition plus en douceur entre deux transactions. Le prêt relais n’échappe pas à la hausse galopante des taux d’emprunt immobilier. Il dispose même d’un taux d’usure spécifique, plus élevé que pour un crédit classique.
Prêt relais : mode d'emploi
Un prêt relais, qu’on appelle aussi crédit relais, permet à tout vendeur-acquéreur de financer l’achat un nouveau bien avant d’avoir revendu son bien actuel. Durant cette période de transition, c’est la banque qui avance l’argent de la future vente, ce qui permet à l’acquéreur d’emménager dans le logement fraîchement acquis et, par la suite, de rembourser son prêt relais de façon anticipée une fois que le bien à la revente a trouvé preneur.
Ce crédit à court terme s’adresse donc aux emprunteurs déjà propriétaires, secundo-accédant et investisseurs locatifs. Le montant de cette avance partielle est d’environ 60 à 80 % de la valeur nette du bien à la vente, la moyenne constatée étant de 70 %. À noter qu’il existe plusieurs types de prêt relais :
- sec,
- adossé,
- achat-revente, dit aussi prêt relais en franchise totale.
La durée maximale d’un prêt relais est de deux ans (12 mois renouvelables une fois), mais il peut aussi être souscrit pour des périodes très courtes.
Prêts relais : leurs taux prennent de la hauteur
Pratique et attractif, le crédit relais a un coût, qui peut vite grimper en flèche en période de ralentissement du marché et compte tenu du contexte inflationniste et des hausses rapides des taux d’intérêt. De fait, la hausse des taux d’emprunt devrait se poursuivre à un rythme soutenu tout au long de l’année 2023, tous crédits immobiliers confondus. Actuellement, un nombre croissant de prêts immobiliers classiques sont accordés à des taux de 3 % ou plus depuis janvier, le taux moyen effectif pour un crédit sur 20 ans étant de 2,84 % (contre 1 % en janvier 2022), avec un taux d’usure porté à 3,79 %. Plus il augmente, plus l’accès à l’emprunt se desserre et pour autant, plus les taux de crédit immobilier se revigorent, prêt relais en tête. Les candidats à l’achat, qui ont pour projet de souscrire à un prêt relais, ont dès lors tout intérêt à ne pas trop tarder à concrétiser leur projet et à bien ficeler leur plan de financement.
Pour rappel, l’usure est le taux maximal, exprimé en TAEG, que les banques ne doivent pas dépasser lors de l’octroi d’un crédit immobilier, dont le prêt relais. Depuis le 1er février, ce taux est révisé chaque mois, au lieu de chaque trimestre.
Prêt relais, un taux d’usure spécifique plus élevé
Dans le cadre d’un prêt relai, les taux sont en effet plus élevés. Ils peuvent varier d’un établissement de crédit à un autre, mais sont généralement majorés d’un surplus de l’ordre de 0,10 à 0,30 % par rapport à un crédit classique. Actuellement de 2,95 %, le taux moyen pour un crédit relais était encore de 2,40 % en décembre 2022. Plusieurs facteurs conjugués laissent présager qu’il pourrait bien atteindre les 4 % dans les mois à venir. Il convient donc de prendre quelques précautions avant de se lancer et, surtout, de bien calculer les frais liés au prêt relais. Prenons un exemple. Vous vendez une maison d’une valeur nette de 400 000 €, pour laquelle il vous reste 100 000 € à rembourser. Le montant de l’avance que votre banque pourrait vous accorder au titre d’un prêt relais en vue de l’achat d’un nouveau logement sera de 280 000 € (70 % x 400 000 €), diminué du capital restant dû (100 000 €), soit 180 000 €. Si c’est le taux moyen du crédit relais actuel qui s’applique, soit 2,95 %, l’échéancier au titre des intérêts d’emprunt sur 12 mois sera de 442,5 €/mois, pour un coût total de 5 310 €.
Prêt relais : quel taux en 2023 ?
Pour un prêt-relais d'un crédit immobilier ou d'un prêt pour travaux d'un montant de plus de 75 000 €, le taux effectif moyen pratiqué au cours des 3 mois précédents le 1er février 2023 est de 2,95 %. Quant au taux d'usure, depuis le 1er février 2023, il est de 3,93 %. Tout comme pour un prêt classique, divers frais viennent s’ajouter au taux d’intérêt du prêt relais, comme l’assurance-emprunteur, les frais de notaire, les frais de dossier, etc.
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