Si vous avez vendu votre bien immobilier plus cher que son prix d’acquisition, vous réalisez donc un bénéfice que l'on appelle plus-value immobilière. Ce dernier est soumis à une fiscalité particulière. Comment la plus-value est-elle imposée ? Pouvez-vous bénéficier d'une exonération ? Voici toutes les réponses à vos questions.
Quelle fiscalité s'applique à la plus-value immobilière ?
L’impôt sur le revenu et les prélèvements sociaux
Le bénéfice des cessions immobilières est soumis à l’impôt sur le revenu et sur les prélèvements sociaux, mais il n’entre pas dans le barème classique. Son taux d’imposition forfaitaire est de 19 % pour l’impôt sur le revenu.
Pour les prélèvements sociaux, il est imposable à 17,2 %.
Le taux global d’imposition dans le cadre d’une plus-value immobilière est donc de 36,2 %. Ces taux sont à appliquer sur le montant de la plus-value nette, après réduction de l’abattement pour durée de détention.
La taxe sur les plus-values élevées
Depuis 2013, le Code général des impôts a mis en application une surtaxe pour les plus-values immobilières élevées, dont le montant imposable, après abattement de durée de détention, est supérieur à 50 000 €.
Pour la calculer, on utilise un barème progressif en fonction du montant de la plus-value nette. Son taux d’imposition va de 2 %, pour les montants compris entre 50 001 € et 100 000 €, à 6 % pour les montants à partir de 250 001 €.
Comment calcule-t-on une plus-value immobilière ?
Définir la plus-value brute
Pour trouver le montant d’une plus-value imposable, il faut déterminer l'assiette fiscale (la plus-value brute). Pour cela, il faut déduire le prix de vente au prix d’acquisition.
Vous avez la possibilité de réduire votre plus-value brute. En effet, vous pouvez :
- Majorer le prix d’acquisition de votre bien en y ajoutant, d’une part, un taux forfaitaire de 7,5 % pour les frais annexes (frais de notaire, enregistrement, TVA…), et d’autre part, soit un forfait de 15 % pour les frais des travaux effectués pour améliorer le bien, uniquement si vous le détenez depuis plus de 15 ans, soit les frais réels des travaux si vous disposez les justificatifs (factures...),
- Minorer le prix de vente en y déduisant certains frais tels que la commission d’agence immobilière, les diagnostics obligatoires, une main levée d’hypothèque…
Déduire l’abattement pour la durée de détention
Cet abattement concerne à la fois l’impôt sur le revenu et les prélèvements sociaux, et ne s’applique qu’après la 5ème année de détention de votre bien.
Pour l’impôt sur le revenu, l’abattement est de 6 % par année, à partir de la 6ème à la 21ème année. La 22ème année, l’abattement est de 4 %, et à partir de la 23ème année de détention, la plus-value est intégralement exonérée de l’impôt sur le revenu.
En ce qui concerne les prélèvements sociaux, l’abattement est de 1,65 % par an à partir de la 6ème année jusqu’à la 21ème année de détention. Ensuite, il est de 1,60 % la 22ème année, puis 9 % de la 23ème année à la 30ème année. À partir de la 31ème année, la plus-value est totalement exonérée des prélèvements sociaux.
Les autres exonérations
Il existe également plusieurs autres cas d’exonération totale de la plus-value immobilière qui sont applicables sous certaines conditions.
Il peut s’agir des situations suivantes :
- Le vendeur utilise le prix de vente pour construire ou acheter sa résidence principale dans les 2 ans après la vente du bien.
- Le prix de vente est inférieur à 15 000 € ou 30 000 € en fonction de la composition du foyer.
- La maison ou l'appartement est en France, mais le cédant ne réside pas sur le territoire.
- Le vendeur est handicapé ou retraité et son revenu fiscal ne dépasse pas 11 885 € pour la première part du quotient familial.
- Le bien est vendu à un organisme de logements sociaux.
- Le cédant fait l’objet d’une expropriation, etc.
Comment déclarer votre plus-value immobilière ?
À l’issue de la vente définitive du bien, votre notaire transmet aux services du fisc le montant de votre plus-value. Pour cela, il remplit le formulaire 2048-IMM, qu’il adresse au service de la publicité foncière. Il transmet aussi votre règlement pour le paiement de la plus-value sur l’impôt sur le revenu et sur les prélèvements sociaux.
Ensuite, bien que le notaire ait déjà déclaré au fisc votre plus-value et que vous ayez déjà payé son impôt, vous devez, tout de même, déclarer l’année suivante, le montant de la plus-value nette sur votre déclaration d’impôt sur le revenu. Cela permet de définir votre revenu fiscal de référence (RFR).
La plus-value immobilière se déclare sur la déclaration de revenus complémentaires (formulaire 2042-C), dans la case 3VZ « Plus-values nettes de cessions immobilières ou de biens meubles déjà imposés à 19 % ».
Pouvez-vous nous préciser pourquoi ? (facultatif)