Plus-value immobilière : comment calculer le montant de l'impôt ?

Qu’est-ce qu’une plus-value immobilière ?

Lorsque l’on revend un bien immobilier, il est fréquent de dégager de cette vente ce que l’on appelle une plus-value immobilière. Cette plus-value correspond à la différence entre le prix de vente et le prix d’achat initial et elle constitue donc le gain que vous réalisez entre l’achat et la revente du bien. A titre d’exemple et de façon schématique, si vous avez acheté votre bien 200 000 € et que vous le revendez 230 000 €, vous aurez alors réalisé une plus-value de 30 000 €.

Dans quels cas la plus-value immobilière est-elle taxée ?

Par défaut, on considère que la plus-value réalisée lors d’une vente immobilière doit être taxée, à partir du moment où le vendeur est domicilié en France : il sera automatiquement taxé au titre de la plus-value immobilière. Cette taxation concerne aussi bien les vendeurs personnes physiques que les SCI (sociétés civiles immobilières) qui revendent un bien. En revanche, il faut également réunir différentes conditions pour que la plus-value soit imposable :

• La taxation ne concerne que les ventes ou les échanges immobiliers, mais pas les biens qui ont fait l’objet d’une donation ou qui sont entrés dans le cadre d'une succession.
• La vente doit concerner un bien immobilier ou des droits immobiliers, comme c’est le cas pour les SCI. Elle peut également porter sur un bien immobilier bâti, à savoir une maison, un appartement ou un immeuble ou porter sur un bien immobilier non bâti comme un terrain. Quelle que soit la nature du terrain, à construire ou non constructible, la vente de ce dernier fait l’objet d’une taxation.
• L’imposition ne se fait que sur les plus-values et ne concerne donc pas une opération de vente qui serait nulle ou qui aurait fait l’objet d’une moins-value.

Dans quels cas la plus-value immobilière est-elle exonérée d’impôt                  

Revendre sa résidence principale

Le principal cas faisant l’objet d’une exonération de plus-value concerne la cession des résidences principales. Cela signifie que lorsque vous revendez un bien ayant constitué votre résidence principale et que vous dégagez un gain, quel que soit son montant, vous ne serez redevable d’aucune taxe sur la plus-value. Cette exonération concerne aussi bien les appartemens que les maisons et s’applique également aux dépendances du bien, si ces dernières ont été vendues en même temps que le bien.

Retraité ou handicapé : revendre son ancienne résidence

Autre cas d’exonération de la taxe sur les plus-values immobilières : les personnes âgées résidant en maison de retraite et les adultes handicapés vivant dans un foyer d’accueil. Pour ces personnes, l’exonération de la taxe sur les plus-values s’applique de plein droit dès lors que la revente de leur bien intervient dans un délai de moins de 2 ans après avoir quitté le logement qu’ils habitaient avant leur entrée dans l’établissement. Les vendeurs qui peuvent prétendre à cette exonération doivent cependant justifier d'un revenu fiscal de référence qui n’excède pas 26 907 € pour la première part du quotient familial majorée de 6 097 € pour la première demi-part et de 4 800 € pour chaque demi-part supplémentaire. Ils ne doivent pas non plus être soumis à l’ISF.

Revendre sa résidence secondaire pour la première fois

Les propriétaires de résidences secondaires peuvent également être exonérés d’impôt sur la plus-value immobilière sous trois conditions :

1. La vente doit être la première à intervenir depuis le 1er février 2012.
2. Le vendeur ne doit pas avoir été propriétaire de sa résidence principale depuis les 4 années précédant la vente.
3. Le vendeur doit s’engager à réutiliser la plus-value perçue pour acquérir sa résidence principale dans les 2 ans qui suivent la vente.

Retraité et titulaire d’une carte d’invalidité

Lorsqu’un titulaire d’une pension de retraite ou de la carte d’invalidité revend un logement, quelle que soit sa nature, il est exonéré d’impôt au titre de la plus-value. Ses revenus ne doivent cependant pas excéder 11 098 € pour la première part du quotient familial majoré de 2 963 € pour chaque demi-part supplémentaire. Ils ne doivent pas non plus être soumis à l’IFI.

Obtenir une plus-value de moins de 15 000 €

Les plus-values les plus faibles, de moins de 15 000 €, ne sont pas soumises à l’impôt sur la plus-value.

La plus-value fait suite à une expropriation

Lorsque la vente a été décrétée à la suite d’une déclaration d’utilité publique et que le vendeur exproprié réutilise l’indemnité obtenue pour acquérir ou faire construire un nouveau bien immobilier, il est exonéré d’impôt sur la plus-value.

Le transfert du domicile fiscal hors de France

Lorsqu’une personne est domiciliée fiscalement en France mais qu’elle s’apprête à devenir résidente hors de France, elle peut bénéficier d’une exonération de la taxe sur la plus-value, à condition que ce transfert ait lieu vers un Etat membre de l’UE ou si ce pays a conclu une convention d’assistance administrative avec la France, qui vise à lutter contre la fraude fiscale. La vente doit également intervenir avant le 31 décembre suivant celle du transfert par le vendeur de son domicile fiscal et le logement ne doit être ni loué ni prêté au moment où le vendeur quitte la France.

Comment s’applique l’exonération progressive selon la durée de détention ?

Lorsque la plus-value est soumise à la taxe, l’administration fiscale applique cependant un abattement en fonction de la durée de détention du bien, jusqu’à une éventuelle exonération totale :

• La plus-value est exonérée au titre des impôts sur le revenu au bout de 22 ans.
• Elle est exonérée de prélèvements sociaux au bout de 30 ans.

Comment calculer le montant de la plus-value imposable ?

Tout d’abord, il s’agit d’extraire la plus-value brute, c’est-à-dire la différence entre le prix de vente corrigé et le prix d’acquisition corrigé.

• Le prix de vente corrigé correspond au prix affiché dans l’acte de vente définitif, que l’on majore des charges et indemnités dont l’acquéreur est redevable. On diminue le prix de vente des frais supportés par le vendeur au moment de la vente, à savoir les diagnostics immobiliers, les frais de mainlevée d’hypothèque, etc.
• Le prix d’acquisition corrigé correspond quant à lui au prix indiqué dans l’acte authentique de vente. On majore ensuite le prix d’achat des frais d’acquisition évalués forfaitairement à 7,5 % du prix, mais l’on peut appliquer le montant réel des frais de notaire si ces derniers sont supérieurs à 7,5 %, et l’on majore également du montant des travaux éventuellement réalisés.

Pour connaître la plus-value imposable, on s’exprime en termes de plus-value nette. On obtient ce montant en tenant compte de l’abattement appliqué en fonction des années de détention du bien avant la revente. La plus-value nette diminue en fonction de la durée de détention et le montant imposable également.