La location avec option d'achat : une alternative pour devenir propriétaire

Laetitia Lapiana
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Bien connue dans le domaine de l’automobile où elle a déjà fait ses preuves, cette pratique repose sur le principe du crédit-bail et consiste à louer un bien pendant une période donnée avec option d’achat au terme du bail pour le futur propriétaire. Une formule qui a le vent en poupe face aux difficultés croissantes des ménages à décrocher un prêt bancaire pour concrétiser leur projet immobilier. Explications.

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Un couple devant un ordinateur
La location avec option d'achat cible notamment les aspirants propriétaires au profil "atypique", comme les jeunes actifs ou les contrats précaires. @ Getty
Sommaire

La location avec option d’achat ou LOA, c’est quoi ?

Les termes de leasing immobilier, location-vente, crédit-bail, « rent to own » et location avec option d’achat ou LOA font tous référence à la même opération, dont le principe est simple : l’aspirant propriétaire choisit le bien qu’il souhaite acquérir, y emménage en tant que locataire pendant une période maximale de 36 mois, pour ensuite lever son option d’achat et acter son acquisition immobilière. Et ce, dès la fin du bail et à un prix convenu à l’avance.

Encadré par la loi n°84-595 du 12 juillet 1984 sous la dénomination de leasing, ce type de contrat de location « hybride » est pratiqué depuis longue date aux États-Unis et prend actuellement de plus en plus d’ampleur en France. Rien d’étonnant face aux aléas conjoncturels de ces derniers mois, avec le durcissement des conditions d’octroi d’un prêt bancaire et la hausse continue des taux d’intérêt depuis plusieurs mois, dont le niveau moyen devrait dépasser la barre des 4% à la rentrée (soit quatre fois plus qu’il y a deux ans !). Une situation qui contrarie les projets d’achat immobilier de milliers de français, forcés d’y renoncer ou de modifier sensiblement leurs critères premiers, comme la surface du logement ou son emplacement.

Selon les derniers chiffres de l’Observatoire Crédit Logement/CSA, la production de crédits immobiliers a chuté de 51,2 % au 2e trimestre 2023 et de 41 % en glissement annuel à fin juin.

À qui s’adresse en priorité cette formule ?

Ce concept présente une alternative ingénieuse pour les aspirants propriétaires qui se retrouvent empêchés de concrétiser leur projet, qui pour cause d’apport insuffisant, qui pour une capacité d’emprunt rabotée, qui encore en raison de son statut professionnel — entrepreneurs, indépendants, CDD, intérim, seniors, expatriés... – toutes populations qui passent sous les fourches caudines des banques pour se voir notifier un refus de d‘emprunt en raison de leur profil « atypique ».

Un état de fait qui a incité un petit nombre de start-up et entreprises comme Sésame et Hestia à démocratiser le leasing immobilier et à proposer une alternative novatrice à ces profils dits non conventionnels délaissés par les banques (et qui pourtant présentent le plus souvent de bons dossiers) pour leur permettre d’accéder à la propriété grâce à des services de location avec option d’achat particulièrement adaptés à leur situation.

Quels principes ? Comment ça marche ?

Techniquement, une LOA s’articule autour de quelques principes et étapes clés :

  • Le candidat à l’achat choisit le bien qu’il souhaite acquérir et en confie l’achat – à un prix convenu à l’avance – à une société de leasing, qui lui loue les lieux pendant une période allant de 1 à 3 ans après examen et validation de son dossier.
  • Durant cette période, le locataire-accédant jouit du bien qu’il occupe moyennant une redevance qui inclut une partie de loyer – qui sera déduite du coût d’achat du bien – et une partie d’épargne destinée à constituer un apport ou une cagnotte pour aider au financement ultérieur du bien.
  • Au terme du bail, le locataire a la possibilité de lever l’option d’achat et de devenir propriétaire du bien occupé ou, le cas échéant, d’y renoncer pour divers motifs, comme un changement de situation ou parce que le logement ne convient plus.

Les acteurs du leasing ne disposent pas de solutions immobilières à proposer à leurs clients. C’est au particulier de mener ses recherches pour trouver le bien qui lui convient puis de candidater auprès de l’entreprise-bailleur, qui se chargera alors d'acquérir le bien en son nom et de le proposer à son client via une LOA.

Quid des avantages de la location avec option d'achat ?

Grâce à la LOA, ces publics ont désormais la possibilité d’accéder progressivement à la propriété, en suivant un parcours flexible comportant plusieurs avantages :

  • L’accédant n’a pas besoin de disposer d’un apport pour s’engager dans une LOA. Bien au contraire, cette formule est là pour lui laisser le temps de constituer un apport et de présenter, à terme, un dossier plus solide auprès des banques.
  • Il bénéficie tout au long de son parcours du conseil et de l’accompagnement de la société de leasing avec laquelle il s'engage.
  • Il peut emménager dans le bien de son choix dès la signature du contrat de location et donc de « tester » le logement, de s’y projeter plus facilement et de voir s’il correspond pleinement à ses attentes et besoins une fois sur place.
  • Le prix de vente du bien occupé est fixé en amont et n’est donc pas tributaire des fluctuations à la hausse des prix du marché.
  • Au terme de la période de jouissance, il a le choix de lever l’option d’achat – à conditions d’obtenir cette fois un crédit bancaire – ou de renoncer à la propriété.

Même si cette formule reste encore balbutiante en France et que les heureux élus ne se comptent pas par milliers, la LOA semble promise à un bel avenir, là où la progression des taux d’intérêt et les restrictions bancaires continuent de gronder à l’horizon...

À retenir | Qu'est-ce que la location vente d'une maison ?

La location-vente combine location et acquisition immobilière, permettant d'épargner pour acheter la maison habitée, sans apport initial requis, avec option d'achat finale.

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