Le rachat de soulte et sa méthode de calcul

La soulte est, à l’origine, un terme juridique. Elle désigne la somme à payer pour obtenir la pleine propriété d’un bien immobilier, auparavant détenue dans le cadre d’une indivision. La soulte intervient le plus souvent lors d’une séparation, d’une rupture de PACS ou d’une succession, lorsque plusieurs cohéritiers se manifestent.

On parle alors de rachat de soulte. C’est-à-dire, d’une compensation financière versée aux autres indivisaires. Pour chacun des copropriétaires, il va s’agir de céder des parts du bien immobilier, en effectuant un règlement en numéraire. Toutefois, le paiement se fait obligatoirement chez le notaire. Ce dernier rédige ainsi un état liquidatif et un partage, qui doit permettre de déterminer le montant de la soulte.

Vous devez adapter le calcul de la soulte en tenant compte de la répartition de chaque part (50/50, 70/30 ou 60/40 dans une grande partie des cas). Ce faisant, vous obtiendrez une estimation plus précise.

À titre d’exemple, la situation la plus classique, dans laquelle chaque indivisaire possède 50 % d’un bien immobilier. Dans ce cas, la soulte se calcule de la façon suivante : soulte = (valeur du bien sur le marché actuel – capital restant dû) / 2. 

Les choses sont légèrement différentes dans le cadre d’un divorce ou d’une succession. 

• Pour les divorces, il suffit d’effectuer le calcul suivant : soulte = valeur du bien sur le marché actuel / 2.
• Pour les successions, le calcul sera similaire à celui-ci : soulte = (valeur du bien sur le marché actuel – part propre sur le bien).

Lorsque les époux divorcent, ils doivent régler leur situation auprès d’un notaire. Ce professionnel établit ensuite le partage des biens, notamment immobiliers. Cette répartition dépend bien souvent du régime matrimonial choisi au préalable par le couple.

Dans tous les cas, le rachat de la soulte intervient si vous souhaitez rester dans la maison, et que votre ex-conjoint souhaite partir. Vous devenez ainsi intégralement propriétaire, et votre ex-conjoint perd tout lien juridique avec l’appartement ou la maison. Vous pouvez vous reporter aux informations contenues dans l’article 826 du Code civil pour en savoir plus.

Si un prêt est en cours de remboursement, il est nécessaire que l’autre partie se désolidarise. Dans le cas contraire, votre ex-conjoint reste solidaire de la dette en cours. Ce n’est qu’une fois la désolidarisation effectuée par la banque que vous pourrez racheter la part manquante, contre une soulte.

Lorsqu’un décès survient, il arrive très souvent que les biens du défunt aillent à ses héritiers les plus proches. Chacun d’entre eux est alors considéré comme un « indivisaire », réceptionnant une quote-part (ou un pourcentage) du bien, suivant le nombre d’héritiers. Plusieurs options s’offrent alors aux cohéritiers :

• ils peuvent choisir de vendre le logement reçu en héritage, et de répartir la somme dans le but de sortir de l’indivision ;
• l’un des héritiers souhaite conserver le bien immobilier et en obtenir la pleine propriété. C’est là que le rachat des parts intervient naturellement dans le processus.

Or, le montant des parts à racheter doit être discuté par les héritiers, au moment-même de la succession. Cette information figure généralement dans le testament du défunt, ce qui permet de déterminer plus facilement le montant de la soulte de chaque héritier.

Mais la quote-part de chaque héritier peut également manquer. Dans ce cas, si les données précises relatives aux parts des héritiers sont indisponibles, les indivisaires doivent trouver un compromis. Si les discussions échouent, un juge aux affaires familiales peut être sollicité.

Pour calculer une soulte, vous devez donc impérativement retenir ces quelques critères :

• la valeur actuelle du bien immobilier au moment de la demande (et non au moment de l’achat) ;
• la part possédée par chaque indivisaire, dans le cadre de la répartition ;
• l’apport en numéraire effectué par chacun ;
• l’existence d’un prêt immobilier pour le financement du bien, si un tel prêt existe.