En tant que propriétaire d'un bien immobilier locatif, l'une des questions essentielles à résoudre concerne le montant du loyer. Combien louer son appartement, selon qu'il s'agit d'un T2 ou d'un T3, d'un appartement meublé ou d'un logement nu ?
Scruter le marché pour définir une fourchette de prix
S'il est imaginable de fixer un montant à l'intuition, en tenant simplement compte des revenus locatifs que l'on espère obtenir chaque mois, une telle option s'avère néanmoins peu réaliste et inadaptée. De nombreux facteurs peuvent directement ou indirectement faire varier le loyer d'un appartement. Avant de prendre une décision, il convient de mettre dans la balance tous ces facteurs.
Les sites d'annonces immobilières fournissent des informations fort utiles sur les loyers pratiqués dans une zone géographique donnée (arrondissement de Paris 16, commune de Villeurbanne, quartier Les Cordeliers à Lyon, etc.).
En parcourant les offres de location, on obtient ainsi une importante information de base : les loyers les plus faibles dans le secteur et les loyers les plus hauts. Il est notamment possible de calculer une moyenne entre le plus petit loyer / m² identifié et le loyer / m² le plus élevé, puis d'en soustraire et d'y ajouter 5 € / m², afin d'obtenir les limites d'un intervalle de loyers. Dans tous les cas, ces informations permettent au propriétaire bailleur de définir la fourchette dans laquelle se situera le loyer de son appartement.
Par exemple, à Lyon, les données collectées par SeLoger au 1er février 2024 indiquent que le loyer d'un appartement oscille en moyenne entre 12,8 et 25,9 € / m² en 2023. Voici deux possibilités de fourchette à définir pour le loyer d'un appartement dans cette commune : 12,8 à 25,9 € / m² ou 14,3 à 24,3 € / m².
Analyser les loyers appliqués aux biens du même type dans le secteur
Après l'établissement d'un intervalle de prix, le calcul du loyer d'un appartement se poursuit suivant des éléments plus précis. Cette fois, les propriétés intrinsèques et extrinsèques du bien entrent en jeu. Pour savoir à combien louer leur appartement, de nombreux futurs bailleurs s'inspirent des baux de location ou des annonces immobilières portant sur des biens similaires au leur. Concrètement, les caractéristiques ci-dessous servent à réduire le champ d'observation avec un niveau de précision intéressant :
- la surface ;
- le nombre de pièces ;
- la présence d'un parking ou d'un ascenseur dans l'immeuble ;
- l'ameublement (appartement meublé ou non) et la qualité des installations ;
- l'existence d'un balcon ;
- l'âge du bien (année de construction et date des derniers travaux) ;
- l'emplacement, etc.
Un filtre des annonces et offres immobilières disponibles permet de s'appuyer sur des données plus réalistes, portant sur des biens semblables à celui qui est à mettre en location. À ce niveau, il faut alors analyser les loyers des biens présentant un ou plusieurs points communs avec celui concerné (même nombre de pièces, installations atypiques en commun, écart de superficie de moins de 10 m², etc.). Il n'est pas nécessaire de trouver des appartements strictement identiques. En partant de la liste réduite des appartements similaires et du loyer appliqué à chacun, il est alors possible de retenir un loyer, ou de resserrer la fourchette de loyers initialement définie. Il suffit pour le propriétaire d'évaluer plus en détail les appartements et de ressortir celui qui se rapproche le plus du sien.
3 étapes clés pour calculer à quel prix louer un logement
Les étapes décrites ci-dessus peuvent laisser une certaine marge d'erreur. Elles offrent néanmoins de bonnes bases pour le calcul du loyer d'un appartement. Pour parvenir à un loyer plus correct, il faut s'appuyer sur des techniques plus précises.
Procéder à une estimation en ligne du loyer de l'appartement
L'estimation en ligne du prix ou du loyer d'un appartement consiste en une opération automatisée, qui s'appuie sur les caractéristiques du logement pour déterminer sa valeur approximative. De nombreux outils en ligne, comme l'outil d'estimation de SeLoger, permettent aux propriétaires d'estimer gratuitement le prix ou le loyer de leurs biens immobiliers.
Pour estimer le loyer d'un appartement, le propriétaire bailleur devra généralement remplir un formulaire pour fournir un maximum de détails sur le logement. Sur la base de ces détails, l'outil d'estimation en ligne calcule un potentiel loyer.
Les outils d'estimation en ligne s'appuient sur un grand volume de transactions immobilières et sur de multiples facteurs caractérisant le bien à évaluer. Ce fonctionnement leur garantit une certaine précision.
Évaluer la rentabilité pour savoir combien louer son appartement
L'analyse de la rentabilité du projet immobilier fournit également de précieux renseignements pour définir le loyer d'un appartement, ou pour corriger à la hausse un ancien loyer. Les propriétaires doivent simplement s'assurer que les loyers perçus sont suffisamment élevés pour couvrir les mensualités du prêt immobilier. Pour un projet entièrement exécuté sur fonds propres, en fonction de son envergure, les calculs s'effectuent sur un horizon de 8 à 15 ans (délai au bout duquel les loyers doivent avoir permis de rembourser l'intégralité de l'investissement initial).
Considérons un appartement de 3 pièces sur 70 m² à Bordeaux, que le propriétaire a acheté en sollicitant un prêt de 275 000 € et qu'il rembourse sur 20 ans, avec une mensualité moyenne de 1 145 €, toutes taxes et tous frais compris. D'office, il ne saurait fixer un loyer inférieur à 1 145 €. Par ailleurs, en tenant compte des éventuels frais d'agence de gestion locative, des charges liées à de futurs travaux, des périodes de vacance locative ou encore des frais d'assurance, le loyer doit être supérieur à 1 145 €.
Pour savoir quel montant retenir, le bailleur peut s'inspirer des taux de rentabilité locative recommandés (entre 5 et 10 %). Avec un taux de rendement annuel de 7 % par exemple, son investissement lui rapporterait de façon brute 385 000 € au bout des 20 ans. Il devra fixer un loyer de 19 250 € par an, soit 1 604 € / mois environ pour obtenir de telles performances. Le loyer de ce logement équivaut ainsi à 22,92 € / m² ; puisqu'en ce début 2024, les loyers à Bordeaux varient entre 11 et 24 € / m², ce montant peut être considéré comme réaliste vis-à-vis des prix pratiqués dans la zone.
Réajuster le loyer du logement en fonction de son état
Pour savoir à combien louer un appartement, il convient de questionner également le confort et la viabilité des lieux. Des travaux récents augmentent la valeur locative d'un bien. Il serait donc légitime que le loyer retenu se situe au-delà de la moyenne des loyers pour le même type de bien. À l'inverse, pour un appartement dont les derniers travaux remontent à plusieurs années, et qui ne répond notamment pas aux normes de la RE 2020, la valeur locative régresse.
Votre appartement est-il concerné par une mesure d'encadrement de loyers
Le calcul du loyer d'un appartement implique d'arbitrer entre tous les paramètres énoncés dans ce guide. Un élément supplémentaire intervient néanmoins : la loi. Les propriétaires qui choisissent d'investir en vue de profiter des avantages fiscaux de la loi Pinel, doivent respecter les limites prévues par ce dispositif. Il en va de même pour les investisseurs en LMNP (loueur meublé non professionnel), en Loc’Avantages ou encore via la loi Denormandie.
En dehors de ces textes législatifs, il arrive aussi que certaines communes, s'appuyant sur la loi ELAN et sur le phénomène de la forte tension immobilière observée sur leur marché, définissent des plafonds pour les loyers. Notons que ces limitations régionales s'appliquent rarement au segment des appartements meublés placés en location courte durée.
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