Quelle surface est prise en compte pour l'encadrement des loyers à Paris ?

Les loyers de référence, les loyers de référence majorés et les loyers de référence minorés sont déterminés par un prix au mètre carré de surface habitable. Il s’agit de la même surface qui doit être indiquée dans les contrats de location des logements concernés par la loi du 6 juillet 1989. L’article 3 de cette loi précise en effet que le bail doit mentionner la surface habitable du logement, telle qu’elle est définie par le Code de la construction et de l’habitation.

La surface habitable correspond à la surface de plancher construite, après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d’escaliers, gaines, embrasures de portes et de fenêtres. Cette définition figure à l’article R. 156-1 du Code de la construction et de l’habitation.

Il n’est pas tenu compte des combles non aménagés, caves, sous-sols, remises, garages, terrasses, loggias, balcons, séchoirs extérieurs au logement, vérandas, certains volumes vitrés, locaux communs et autres dépendances du logement. Les parties des locaux dont la hauteur sous plafond est inférieure à 1,80 mètre ne sont pas non plus prises en compte.

Cette surface est donc à différencier de la surface dite Carrez, qui répond à des règles propres à la vente d’un lot de copropriété, ou encore de la surface pondérée, qui peut être utilisée dans certains calculs immobiliers. Pour l’encadrement des loyers à Paris, c’est bien la surface habitable qui sert de référence.

Concrètement, si un logement affiche une surface au sol supérieure à sa surface habitable en raison de murs épais, de parties mansardées de moins de 1,80 mètre ou de certaines annexes, ces espaces ne peuvent pas être ajoutés artificiellement pour augmenter la surface servant au calcul du loyer de référence.

La surface habitable est également importante parce qu’une erreur dans le bail peut avoir des conséquences sur le montant du loyer. Lorsque la surface habitable réelle est inférieure de plus d’un vingtième, soit 5 %, à celle indiquée dans le contrat, le locataire peut demander une diminution proportionnelle du loyer.

Le loyer de référence applicable à un logement parisien est exprimé en euros par mètre carré de surface habitable. Pour déterminer le plafond applicable, il faut donc multiplier le loyer de référence majoré au mètre carré par la surface habitable du logement.

Par exemple, si un logement présente une surface habitable de 40 m² et que le loyer de référence majoré applicable à sa catégorie est fixé à 30 € par mètre carré, le loyer de base maximal est de 1 200 € par mois, hors charges et avant éventuel complément de loyer.

Ce calcul n’est toutefois pas le seul élément à prendre en compte. Le montant du loyer de référence applicable dépend également de plusieurs caractéristiques du logement. À Paris, les loyers de référence sont notamment établis selon le secteur géographique, le nombre de pièces, l’époque de construction et le caractère meublé ou non du logement.

Il n’existe donc pas un plafond unique au mètre carré applicable à tous les logements parisiens. Deux appartements présentant la même surface habitable peuvent avoir des loyers de référence différents s’ils ne se situent pas dans le même secteur ou s’ils ne présentent pas les mêmes caractéristiques.

Dans le territoire de la ville de Paris, la réglementation impose que le loyer de base soit fixé librement entre les parties, mais dans la limite d’un loyer de référence majoré. Ce dernier est fixé par arrêté préfectoral selon les catégories de logements et les secteurs géographiques.

Le dispositif repose sur trois niveaux de loyers :

• le loyer de référence, qui correspond au loyer médian observé pour une catégorie de logements et un secteur géographique donnés ;
• le loyer de référence majoré, fixé à 20 % au-dessus du loyer de référence ;
• le loyer de référence minoré, fixé à 30 % en dessous du loyer de référence.

Le loyer de référence majoré constitue ainsi le plafond du loyer de base pouvant être demandé par le bailleur dans le cadre de l’encadrement des loyers. Le calcul repose sur le nombre de mètres carrés de surface habitable du logement.

Une action en diminution de loyer peut être engagée si le loyer de base prévu dans le contrat est supérieur au loyer de référence majoré en vigueur à la date de signature du bail. Le contrat de location doit par ailleurs préciser le loyer de référence et le loyer de référence majoré correspondant à la catégorie du logement.

Le dispositif concerne les locations soumises à l’encadrement du niveau des loyers, notamment les logements loués vides ou meublés à titre de résidence principale ainsi que les baux mobilité. À Paris, l’encadrement s’applique sur l’ensemble du territoire de la capitale.

Les montants applicables ne sont pas identiques pour tous les logements. Ils sont fixés par arrêté préfectoral et varient selon le secteur géographique, le nombre de pièces, l’époque de construction et le type de location.

Pour 2026, l’arrêté préfectoral du 12 juin 2026 fixe les loyers de référence, les loyers de référence majorés et les loyers de référence minorés applicables à Paris du 1er juillet au 24 novembre 2026. Les montants sont exprimés en euros par mètre carré de surface habitable.

Il convient donc de vérifier le montant correspondant précisément à l’adresse du logement et à ses caractéristiques avant de fixer ou de contrôler un loyer. Un simulateur permet également de vérifier le loyer applicable à un logement parisien.

L’encadrement du niveau des loyers à Paris a été réintroduit le 1er juillet 2019 dans le cadre de l’expérimentation prévue par l’article 140 de la loi ELAN du 23 novembre 2018. La durée de cette expérimentation avait ensuite été portée à huit ans.

Un décret du 20 juillet 2026 a reconduit le dispositif d'encadrement des loyers depuis le 1er août 2026 jusqu'au 31 juillet 2027. Il s'applique toujours dans les mêmes communes classées zones tendues, et aussi bien pour les logements loués vides que les logements loués meublés.

En cas de relocation, et donc de changement de locataire, ou de renouvellement du bail, le propriétaire ne peut alors augmenter le loyer que dans certains cas, par exemple lorsque certains travaux ont été réalisés dans le logement.