Maintenance de l’ascenseur collectif : comment répartir et maitriser les charges ?
L’entretien de l’ascenseur collectif est à la fois une obligation légale et une charge répartie entre les copropriétaires selon des règles équitables. Le choix du prestataire assurant cet entretien est donc important et concerne tous les copropriétaires. Voici comment répartir et mieux maitriser les charges liées à cette dépense.
La maintenance : une obligation légale
L’entretien des ascenseurs est une obligation, encadrée strictement par la loi, qui précise l’obligation pour les copropriétaires de souscrire un contrat d’entretien, mais en définit aussi le contenu minimal.
Ainsi, l’ascenseur doit faire l’objet d’une visite d’entretien toutes les six semaines (soit 9 visites par an), d’un examen semestriel des câbles et d’un entretien annuel avec la vérification des parachutes et le nettoyage et la lubrification de différents éléments. À ces opérations programmées et obligatoires s’ajouteront les interventions occasionnelles, en cas de panne ou de dysfonctionnement. Mais toutes ces opérations seront réalisées par un même prestataire, avec lequel un contrat d’entretien annuel est signé.
Parallèlement, un contrôle technique approfondi doit être réalisé tous les 5 ans par un contrôleur technique habilité.
Une répartition très encadrée
Le coût de cet entretien est réparti entre les copropriétaires « en fonction de leur utilité au regard de leur lot ». Cette répartition des charges liées à un ascenseur dans une copropriété est encadrée par la loi. En clair, plus l’étage du lot détenu par le copropriétaire est élevé et la surface importante, plus sa participation financière sera importante, selon une règle précisée dans le règlement de copropriété.
Une règle confirmée par la jurisprudence en 2019 : la Cour de cassation avait alors imposé la modification d’un règlement de copropriété qui prévoyait une répartition égalitaire des charges entre tous les propriétaires. Cette règle avait été contestée par un copropriétaire logeant au 1e étage, qui a eu gain de cause… Bien sûr, c’est l’utilité potentielle et non l’usage réel qui prime. Un copropriétaire du 5e étage ne pourra pas refuser de régler les charges d’ascenseur au prétexte que, grand sportif, il ne l’utilise jamais !
Quant aux charges concernées, elles comprennent les dépenses d’entretien, mais aussi les plus gros travaux de remplacement, de mise en conformité ou tous les autres coûts additionnels qui doivent en revanche, eux, être votés au cours de l’Assemblée générale des copropriétaires au cas par cas…
Si l’ascenseur dessert le sous-sol de l'immeuble, les copropriétaires du rez-de-chaussée seront aussi assujettis aux coûts de l'ascenseur.
Maitriser les coûts avec un contrat adapté
Pour tous les copropriétaires, maitriser les coûts d’entretien est donc un enjeu important. Pour autant, souscrire un contrat « minimal », se conformant strictement aux obligations légales, s’avère rarement être le meilleur choix !
En effet un contrat étendu, allant au-delà des obligations réglementaires, prend en charge un plus grand nombre d’interventions et de pièces détachées, en cas de dysfonctionnement. Mieux encore, les contrats d’entretien « à la carte » permettent d’ajuster exactement les services inclus aux besoins et aux attentes des copropriétaires. Au final, le montant des dépenses annuelles est bien souvent plus bas qu’avec un contrat basique dont toutes les interventions occasionnelles seront facturées séparément !
Attention toutefois, le choix du prestataire ne doit pas se limiter au seul tarif. Il est important de s’assurer de l’expertise des techniciens (qui doivent bénéficier de formations régulières), de leur proximité, de la qualité de la prise en charge des demandes… L’entreprise, qui assure le contrat de maintenance de l’ascenseur, sera un partenaire sur le long terme de la copropriété, il est important de choisir un prestataire de confiance !
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