Dispositif Pinel 2022 : comment en bénéficier pour investir ?

Bonne nouvelle pour les investisseurs, le dispositif Pinel est encore accessible en 2022. Il a même été prolongé jusqu’à fin 2024, avec des taux de réduction d’impôt dégressifs. Depuis 1 an, le dispositif Pinel est réservé aux investissements réalisés dans des logements situés dans des bâtiments d'habitation collectifs. Les maisons individuelles construites ne sont donc plus éligibles à la réduction d'impôt Pinel.

En investissant en Pinel, le propriétaire s'engage sur une durée initiale de location de 6 ou 9 ans au choix, pouvant être prolongée jusqu’à 12 ans. L'avantage fiscal est croissant et réparti sur toute la durée d'engagement, dans la limite d'un plafond global de 300 000 € et de 5 500 € par mètre carré. En 2022, l’avantage fiscal reste le même qu’au lancement du dispositif Pinel+ : 12 % du prix d'achat du bien sur 6 ans, 18 % sur 9 ans et 21 % sur 12 ans.

Une réduction d'impôt qui varie selon la durée d'engagement

Pour bénéficier du dispositif, l’investissement locatif doit être réalisé dans l’immobilier neuf ou dans un logement réhabilité. Le dispositif est réservé aux investissements effectués dans des zones présentant un déséquilibre entre l’offre et la demande de logements, afin de développer l’offre locative dans les villes où la demande est forte. Depuis le 1er janvier 2018, seules les zones A, A bis et B1 du territoire sont éligibles. Il s’agit de Paris et de la région parisienne, de la Côte d’Azur, de Lille, de Lyon, de Marseille, de Montpellier, du Genevois français, des agglomérations de plus de 250 000 habitants et de celles où les prix sont élevés (Chambéry, La Rochelle, etc.), des départements d’outre-mer et de la Corse.

Le logement doit également atteindre un niveau global de performance énergétique fixé par l'article 46 AZA octies-0 A de l'annexe 3 du code général des impôts. En outre, le logement doit être loué nu et les revenus du locataire doivent être inférieurs à un plafond, afin de réserver les logements concernés aux ménages modestes. La location est également soumise au respect de plafonds de loyers fixés par décret. Précisons que le bien immobilier peut être loué à un ascendant ou un descendant du propriétaire. Toutefois, il ne doit pas faire faire partie du foyer fiscal du propriétaire et les plafonds de loyer et de ressources du locataire doivent être respectés.

Si l’avantage fiscal offert par le dispositif Pinel reste le même en 2022, il diminuera progressivement à partir de 2023. Le 1er janvier 2023, la réduction d’impôt passera à 10,5 % pour un engagement de location sur 6 ans, 15 % pour un engagement sur 9 ans et 17,5 % pour un engagement sur 12 ans. En 2024, l’avantage fiscal passera à 9 % sur 6 ans, 12 % sur 9 ans et 14 % sur 12 ans. Toutefois, un nouveau dispositif baptisé Pinel+ permettra de maintenir les taux actuels jusqu’en 2024 pour les biens situés dans les quartiers prioritaires de la politique de la ville (QPV).

Les logements respectant des normes environnementales exemplaires, qui font l’objet de lourds travaux ou répondant à des critères de qualité stricts (surface minimale, exposition, espace extérieur...) pourront également bénéficier du Pinel+. Précisons qu’après 2024, le Pinel sera remplacé par un nouveau dispositif plus efficient, dont les spécificités ne sont pas encore connues. Plusieurs pistes sont à l’étude, dont certaines ne ciblent pas tous les particuliers. Les investisseurs institutionnels (banques, assurances, caisses de retraite, fonds de pensions, etc.) pourraient notamment être privilégiés pour le financement des logements intermédiaires neufs. De leur côté, les particuliers pourraient être encouragés à réaliser des investissements dans de nouveaux fonds dédiés aux logements locatifs intermédiaires (LLI), via des organismes de placement collectif en immobilier (OPCI).

Investir en 2022 dans le cadre du dispositif Pinel est la dernière occasion de bénéficier d’un avantage fiscal de 12 % du prix d'achat du bien sur 6 ans, 18 % sur 9 ans et 21 % sur 12 ans. En 2023, il sera toujours possible d’investir en Pinel mais la réduction d’impôt sera moindre, puis, à partir 2025, le dispositif Pinel ne sera plus accessible. Or, le dispositif Pinel offre plusieurs avantages aux investisseurs particuliers. En plus de bénéficier d’une réduction d’impôt, il leur permet de se constituer un patrimoine immobilier, de diversifier leurs sources de revenus et de préparer leur retraite. Le dispositif étant réservé aux investissements réalisés dans les zones tendues, où la demande locative est forte, l’investisseur est aussi garanti d’éviter au maximum les périodes de vacance locative.

De plus, en investissant dans un appartement neuf, le propriétaire bénéficie de frais de notaire réduits et d’une TVA à 5,5 % au lieu de 20 %, s’il réalise son investissement en zone ANRU (d’Aménagement et de Rénovation Urbaine). L’investisseur profite aussi d’une garantie dommages-ouvrage de 10 ans, couvrant la totalité des travaux de réparation des dommages couverts par la garantie décennale des constructeurs. Il s’agit des malfaçons affectant la solidité de l'ouvrage et le rendant inhabitable ou impropre à l'usage auquel il est destiné (fissures importantes, effondrement de toiture....), et des malfaçons compromettant la solidité des éléments d'équipement indissociables.