Pourquoi inclure une clause de résiliation dans un bail ? Dans quels cas peut-elle être appliquée ? Quelles sont les démarches à effectuer ? Quels sont les délais à respecter ? No stress, on vous livre le mode e-d'emploi de la clause résolutoire du bail.
Quelles sont les clauses de résiliation du bail ?
La clause de résiliation de plein droit offre la possibilité au bailleur de résilier le bail de son locataire de manière automatique s'il ne respecte pas ses obligations. Cette clause peut être incluse dans un bail d'habitation meublée ou un bail d'habitation non meublée. Par ailleurs, il est possible d'opter pour une clause standard ou de créer un modèle personnalisé.
Impayés de loyer : une proposition de loi souhaite instaurer la résiliation automatique des contrats de location si les locataires ne payent plus leurs loyers.
Pourquoi prévoir une clause résolutoire dans un bail ?
L'intérêt d'inclure une clause de résiliation de plein droit dans un contrat, c'est d'assurer au bailleur que le locataire choisi respectera bien ses obligations. La clause permet d'accélérer le processus d'expulsion en cas de manquement sans passer par une action de justice qui peut prendre un certain temps.
Quand demander la résiliation de plein droit ?
Non-versement du dépôt de garantie, refus de souscrire à une assurance habitation, non-paiement du loyer... Quelles sont les conditions nécessaires pour pouvoir appliquer une clause de résiliation de plein droit ?
Lorsque le dépôt de garantie n'a pas été versé
Si le dépôt de garantie n’a pas été versé par le locataire au moment de la signature du contrat de location, le bailleur peut enclencher les démarches pour faire valoir la clause résolutoire du contrat de location. En effet, même si le dépôt de garantie n'est pas une obligation légale, si son versement est inclus dans le contrat de location, le preneur doit le verser.
Lorsque le locataire refuse de souscrire à une assurance habitation
Pour couvrir le logement, ce qu'il contient et la responsabilité civile de ses occupants, un propriétaire peut demander à son locataire de souscrire à une assurance habitation. Le propriétaire peut également souscrire lui-même une assurance au nom de son locataire et répercuter son coût sur le loyer.
Lorsque le locataire refuse de payer le loyer
Si le locataire ne veut pas payer le loyer ou les charges locatives du logement, le bailleur peut invoquer la clause de résiliation. Cependant, il est impossible de la déclencher pour le versement des montants de charges qui ne lui incombent pas, à l'instar de celles concernant les travaux de copropriété, par exemple.
Lorsque la jouissance du logement par le locataire cause des nuisances
Si le locataire provoque des nuisances sonores ou olfactives répétées, qu'il soit à l'origine d'un encombrement des parties communes ou de troubles de voisinage, le bailleur peut mettre en pratique la clause de résiliation de plein droit. Toutefois, pour qu'elles soient reconnues, les nuisances doivent être constatées par un tribunal.
Comment faire valoir une clause de résiliation de bail ?
Pour faire valoir une clause de résiliation de bail, certaines démarches doivent être effectuées.
La mise en demeure du locataire
La mise en demeure du locataire doit s'effectuer par lettre recommandée avec accusé de réception. Le courrier doit rappeler le(s) motif(s) de la résiliation, ainsi que le montant des sommes dues.
La délivrance du commandement de payer
Une fois la mise en demeure transmise, un huissier de justice doit signer et délivrer un commandement de payer au locataire. La forme du document est différente en fonction du motif invoqué dans la clause résolutoire.
Le respect du délai du commandement de payer
Les délais du commandement à payer sont différents en fonction de la situation. Le locataire dispose d'un mois pour verser le montant du dépôt de garantie ou pour souscrire à une assurance habitation. Il dispose de deux mois pour payer ses dettes (charges et loyers) locatives ou pour mettre fin à ses nuisances.
Comment rédiger une clause résolutoire ?
La rédaction d'une clause résolutoire est personnelle, sa forme n'est pas fixée par la loi. Le bailleur doit seulement exprimer les cas où la clause peut être invoquée et les conséquences de son activation (résiliation du contrat sans formalité ni mise en demeure).
Il est également possible d'ajouter une clause pénale à la clause résolutoire. De cette manière, le bailleur peut demander au débiteur de lui verser des dommages et intérêts en cas de manquement.
Comment résilier un contrat sans clause de résiliation ?
En principe, un propriétaire bailleur ne peut procéder à l'expulsion d'un locataire qu'à l'issue du contrat de bail et en respectant un préavis de six mois. Dans l'hypothèse de l'existence d'une clause de résiliation dans le contrat, la marche à suivre est celle décrite plus haut.
Dans l'hypothèse de l’absence de clause résolutoire dans le bail de location ou le bail commercial, la procédure est différente. Le recours est seulement judiciaire et la clause résolutoire ne peut être enclenchée qu'en cas d’inexécution suffisamment grave de la part du locataire. La procédure est donc beaucoup plus longue, contraignante et il n'est pas certain qu'elle aboutisse.
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