Louer en colocation : comment rédiger (et résilier) le bail ?

On constate que les offres de logements en colocation sont nombreuses à Paris et dans les grandes villes de France. Et pour cause, ce mode de location est recherché par une large palette de locataires : étudiants, salariés, seniors, etc. C'est pour cette raison que les propriétaires sont de plus en plus nombreux à décider de proposer leurs logements à la colocation. Vous aussi, vous souhaitez mettre votre bien en colocation ? Un certain nombre de démarches doivent être réalisées.

1. Il y a un cadre légal à respecter, avec notamment la rédaction d'un bail spécifique de colocation.
2. Un état des lieux d'entrée est obligatoire.
3. Le propriétaire a l'obligation de demander une assurance habitation aux colocataires.
4. Pour protéger son bien, le propriétaire est en droit de demander un dépôt de garantie.
5. Pour être assuré du paiement des loyers et des charges, le propriétaire peut demander aux colocataires une caution solidaire.
6. Le propriétaire peut donner congé aux colocataires, dans le respect du cadre légal et des clauses établies dans le contrat de colocation.
7. L'état des lieux de sortie se déroule, au choix, au départ de tous les colocataires ou au départ du dernier.
8. Quand les clés du logement lui ont été remises, le propriétaire procède à la restitution du dépôt de garantie.

Le contrat de location est le document essentiel de la colocation puisqu'il en établit les règles. Il comporte des éléments obligatoires et des clauses supplémentaires qui protègent le propriétaire en cas de loyers impayés ou de colocataires indélicats.

Colocation : bail unique ou bail individuel ? 

Le propriétaire doit prendre en considération le fait que le bail d'un bien meublé est différent du bail d'un bien non meublé. Avant d'entreprendre la rédaction du bail de colocation, il doit également choisir entre un bail unique et un bail individuel. Dans le cas d'un bail unique, tous les colocataires ont l'obligation de signer le même contrat. Dans le cas d'un bail individuel, chaque locataire signe son propre contrat de location.

Contrat de colocation : les mentions obligatoires 

Les mentions obligatoires sont définies par la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989. Le bail de colocation doit, notamment, comprendre toutes les informations relatives aux différentes parties (nom, adresse), la date de prise d'effet du bail ainsi que sa durée. Il comporte aussi une description du logement, sa superficie, les montants du loyer mensuel et des charges qui doivent être justifiés, ainsi que les modalités de paiement. Le montant du dépôt de garantie figure également dans le contrat de colocation.

Bail de colocation : les clauses supplémentaires

Le contrat de colocation peut comporter différentes clauses qui visent à protéger le propriétaire en cas de loyers impayés, de dégradations du logement ou encore de comportement abusif d'un ou plusieurs locataires. La clause de solidarité, par exemple, est une protection contre les loyers impayés. Il existe toutefois une liste de  clauses interdites établie par l'État.

La résiliation du contrat de colocation diffère selon la nature du bail. Elle peut être effectuée par un colocataire, par l'ensemble des colocataires ou bien par le propriétaire. Toute résiliation du bail de colocation doit faire l'objet d'un courrier envoyé en recommandé avec accusé de réception ou d'un acte d'huissier ou encore d'une remise en mains propres au destinataire contre signature d'un récépissé.

Résiliation du bail de colocation par le propriétaire

Pour résilier un bail de colocation, le propriétaire doit adresser aux colocataires une lettre de congé et respecter un délai de préavis. La lettre doit indiquer le motif du congé (vente, reprise, motif sérieux et légitime). Le délai de préavis est de trois mois pour une location meublée et de six mois pour une location non meublée. Dans le cas d'un bail unique, la lettre de congé peut être adressée à un seul colocataire. Dans le cas d'un bail individuel, la lettre de congé est envoyée à chaque colocataire.

Résiliation du bail de colocation par les colocataires

Les colocataires peuvent envoyer au propriétaire un congé commun. Ils doivent alors respecter un délai de préavis d'un mois en cas de location meublée et de trois mois en cas de location non meublée. Un colocataire seul peut aussi résilier le contrat de location. Le colocataire sortant est tenu à respecter les mêmes délais. Dans certains cas, il peut profiter d'un préavis d'un mois pour une colocation non meublée, par exemple, dans une zone tendue, comme Lyon ou Paris. Le propriétaire doit donner son accord pour tout nouveau colocataire et rédiger un avenant au bail de colocation.