La loi dite loi « Climat et résilience » consacre un volet significatif au phénomène de recul du trait de côte, observé dans de nombreux littoraux, et qui procède essentiellement de phénomènes d’érosion d’une part, et de submersion d’autre part.
Les caractéristiques du bail réel d’adaptation à l’érosion côtière
Le bail réel d’adaptation à l’érosion côtière se définit comme étant un contrat de bail par lequel le bailleur consent au preneur des droits réels immobiliers, pour occuper lui-même ou louer, exploiter, réaliser des installations, des constructions ou des aménagements, dans les zones exposées au recul du trait de côte. Le bailleur est obligatoirement une personne publique : l’État, une commune ou un groupement de communes, un établissement public y ayant vocation ou le concessionnaire d’une opération d’aménagement
Il est de longue durée, nécessairement comprise entre 12 et 99 ans. Sa particularité est que son terme est fixé en fonction de l’état des connaissances, lors de sa conclusion, quant à l’évolution prévisible du recul du trait de côte. Il est possible de le proroger, si l’évolution du phénomène permet de maintenir la possibilité d’occuper le bien. Mais sa reconduction tacite n’est pas autorisée.
Le bail réel d’adaptation à l’érosion côtière est résilié de plein droit dès que le maire, ou le préfet, prescrit par arrêté les mesures nécessaires « lorsque l’état du recul du trait de côte est tel que la sécurité des personnes ne peut plus être assurée ».
Le bailleur en informe alors le preneur sans délai. Est réputée non écrite toute clause ayant pour effet de prévoir qu’une résiliation anticipée pour ce motif ne peut donner lieu à aucune indemnisation.
À l’échéance du bail réel d’adaptation à l’érosion côtière, le terrain d’assiette fait l’objet d’une renaturation, qui peut comprendre le cas échéant la démolition des constructions et aménagements, y compris ceux qui auraient été réalisés par le preneur, et les opérations de dépollution nécessaires.
Quels sont les droits et les obligations du preneur ?
Le preneur (c'est-à-dire le locataire, Ndlr) est tenu de s’acquitter du paiement d’une redevance à la signature du contrat (ou pendant son exécution) correspondant aux droits réels qui lui sont conférés. Cette redevance tient notamment compte des conditions d'acquisition du bien par le bailleur et des coûts prévisionnels pour assurer la réalisation de l'ensemble des actions ou opérations permettant la renaturation du terrain d'assiette du bien à l'expiration du bail.
Il est aussi tenu aux travaux d’entretien et aux réparations nécessaires pour conserver le bien. Le bail précise la destination, les activités accessoires et les autres travaux que le locataire est autorisé à réaliser. Ces constructions et améliorations doivent être conformes à la destination des lieux, demeurent sa propriété (il s’agit de droits réels) et deviennent celle du bailleur au terme du bail. Tout changement de destination est soumis à accord du propriétaire.
Le preneur peut consentir, sauf disposition expresse contraire dans le bail, des titres d’occupation ne conférant pas de droits réels (en informant le bailleur si le contrat le prévoit). Ce contrat d’occupation s’éteint de plein droit au terme du bail réel.
Articles L 321-18 et suivants du Code de l’environnement
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