Emprunter sans apport : mode d'emploi

Vous avez un projet d’achat immobilier, mais vous ne disposez pas d'un apport financier ? Devenir propriétaire sans apport est difficile, mais en présentant un solide dossier et en mettant en avant les bons arguments, cela reste possible.

L'obtention d'un prêt immobilier nécessite généralement un apport financier. Les banques exigent des fonds propres pour couvrir les frais de notaire et une partie du prix du projet. En moyenne, un apport équivalent à 10 % du prix, incluant les frais de notaire, est demandé. Selon l'Observatoire du financement Crédit Logement /CSA, le montant moyen d'apport personnel au troisième trimestre 2022 était de 13,8 %. Il est important de retenir que plus votre apport est élevé, plus vous augmentez vos chances d'obtenir un financement immobilier.

L'apport personnel n'est pas une obligation juridique pour un projet immobilier, mais les banques y attachent de l'importance afin de sécuriser le financement. Il permet de respecter les règles établies par le Haut Conseil de stabilité financière (HCSF), notamment en limitant le taux d'effort à 35 % des revenus et la durée du prêt à vingt-cinq ans. De plus, un apport provenant de vos économies rassure la banque quant à votre capacité de remboursement. Il démontre votre capacité à épargner et à gérer vos finances, renforçant ainsi la confiance de l'établissement financier. Les banques recherchent avant tout la sécurité dans le remboursement du prêt.

Les crédits sans apport sont principalement accessibles à deux profils d'emprunteurs pour l'achat d'une résidence principale. Il s'agit des jeunes actifs récemment entrés sur le marché du travail et des personnes disposant d'une épargne solide, qui souhaitent acheter un logement tout en conservant leurs avoirs financiers tels que l'assurance-vie ou les actions.

Jeunes : les arguments pour convaincre les banques

Malgré leur âge, les jeunes actifs peuvent obtenir un prêt sans apport en démontrant leur situation professionnelle stable et la possibilité d’augmentation de leurs revenus à leur banquier. Les banques considèrent ces jeunes primo-accédants comme une clientèle précieuse. Leur accorder ce prêt, c’est les fidéliser pour de nombreuses années et leur proposer par la suite d'autres produits financiers. Pour les banques, la situation financière est primordiale : un emploi en CDI, une gestion financière saine et la capacité à épargner pendant le remboursement du prêt sont des critères favorables à l'obtention d'un prêt sans apport.

Emprunter sans apport pour conserver épargne et placements

Si vous avez des placements tels que l'assurance-vie ou les livrets d'épargne, vous pouvez obtenir un prêt sans apport. Ces placements démontrent votre capacité à épargner, ce qui rassure les prêteurs. En cas de difficultés de remboursement des mensualités, ces placements peuvent être utilisés pour payer une partie ou la totalité du prêt.

Il faut savoir qu’aucune banque ne se spécialise dans les prêts immobiliers sans apport. Chaque demande est évaluée individuellement, en prenant en compte tous les aspects du dossier de l'emprunteur tels que la gestion financière, la situation professionnelle, l'épargne résiduelle, la capacité d'emprunt, etc.

Pour acheter un bien immobilier sans apport, il est essentiel de présenter un dossier solide démontrant un faible risque pour la banque. La politique des banques en matière de prêt sans apport peut varier en fonction de leurs objectifs commerciaux, avec une plus grande souplesse lorsqu'elles cherchent à attirer de nouveaux clients. L'apport personnel n'est pas un critère absolu.

Emprunter sans apport : simulation

Pour savoir combien vous pouvez emprunter pour votre achat immobilier, il existe un simulateur de prêt mis en place par le Service public. 

Ce calcul se base sur le taux d’endettement de l'emprunteur, mais aussi sur le taux immobilier retenu par la banque. 

Le taux d’endettement

Le montant maximum d'un crédit immobilier est déterminé par le taux d'endettement, limité à 33 % des revenus mensuels de l'emprunteur. Par exemple, avec des revenus de 1500 € et aucun crédit en cours, l'emprunteur peut rembourser jusqu'à 495 € par mois. Le prêt sans apport n'a pas de conditions ni de limite fixe, seule la capacité de l'emprunteur détermine le montant maximal pouvant être emprunté. 

Le taux immobilier

Le taux d'intérêt joue un rôle crucial dans un financement sans apport, car il détermine le montant pouvant être emprunté. Plus le taux est bas, plus l'emprunteur peut obtenir un montant plus élevé. Une différence de quelques dixièmes sur le taux peut augmenter de plusieurs milliers le montant maximum accordé pour un prêt immobilier. L'établissement prêteur propose soit un taux fixe, qui reste constant pendant toute la durée du prêt, soit un taux révisable, qui varie en fonction d'un taux de référence. 

Astuce 1 : Améliorez votre profil d'emprunteur

Un bon historique de crédit est essentiel pour obtenir un prêt sans apport. Assurez-vous de payer vos factures à temps et de réduire votre taux d'endettement en remboursant au préalable vos éventuels crédits à la consommation.

Astuce 2 : Mettez en valeur votre capacité de remboursement

Préparez un dossier solide qui mette en avant votre capacité à rembourser le prêt. Fournissez des preuves de revenus stables et durables (Un CDI est un bon argument pour les banques). Pensez aussi à mettre en avant les revenus de votre conjoint/e. Il est souvent plus facile de devenir propriétaires à deux, puisque les mensualités sont divisées par deux. Acheter une maison sans apport avec un seul salaire est plus compliqué.

Astuce 3 : Faites appel à un courtier

Un courtier spécialisé peut vous aider à trouver les meilleures offres de prêt sans apport et à négocier avec les banques en votre nom. Alors, n’hésitez pas !

En suivant ses astuces, vous augmenterez vos chances de succès dans votre demande de prêt sans apport. N'oubliez pas de prendre le temps de comparer les offres et de faire appel à un professionnel si nécessaire.