Négocier des travaux contre 1 ou 2 mois de loyer : c’est possible ?

Avant d’envisager des travaux, il est important de connaître ses droits de locataire. En effet, le bailleur est tenu de louer un logement décent ne présentant pas de risques pour la santé ou la sécurité et dont les équipements sont en bon état de fonctionnement. 

Le contrat de location répartit les responsabilités du locataire et du propriétaire en matière de travaux. Pour résumer, le bailleur se charge des travaux structurels. Le locataire est, lui, responsable de l’entretien du logement ou de son amélioration :

• Peinture de murs 
• Changement du revêtement du sol 
• Changement d’un équipement dans le but unique d’améliorer le confort (par exemple changement d’une baignoire en fonte par une baignoire en résine)

Le propriétaire reste entièrement responsable des travaux visant : 

• La mise en conformité du bien (mise à jour de l’installation électrique, par exemple) 
• La sécurisation du bien (pose de rambardes ou réparation d’une infiltration d’eau causant des moisissures sur un mur, par exemple) 
• Les réparations structurelles (réfection de la toiture, par exemple)

La loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 est destinée à réguler les relations entre les propriétaires et les locataires. Dans son article 6, elle prévoit la possibilité pour les parties de rédiger une clause expresse relative à la réalisation des travaux par le locataire. Cette clause du bail doit fixer les modalités d’imputation du prix des travaux sur le loyer. 

Cette clause peut intervenir au moment de la signature du bail ou en cours de bail. Elle devra alors faire l’objet d’un avenant au contrat de location. Les conditions de la clause varieront en fonction du type de location (vide ou meublée). 

La clause relative aux travaux et à la réduction du loyer doit respecter un certain formalisme pour être valable. Elle doit notamment comprendre les informations suivantes :

• La description exhaustive des travaux à réaliser (type, matériau utilisé, personne réalisant les travaux, durée…). Dans le cas d’un embellissement, le propriétaire doit donner son accord sur la couleur ou la matière des revêtements utilisés (papier peint, peinture, carrelage, etc.) 
• Le coût des travaux. Il est préférable de joindre le devis d’un artisan. Il est également possible d’énumérer les matériaux nécessaires si le locataire réalise lui-même les travaux.
• Les conditions de la réduction du loyer. S’agissant de travaux non nécessaires à la décence du logement, le propriétaire n’est pas obligé de prendre en charge le tarif complet des travaux. Il peut proposer une réduction du loyer si les travaux augmentent la valeur du bien. La réduction du loyer peut se compter en semaines ou en mois. Si la demande du locataire intervient au début du bail, le propriétaire accorde une franchise. Pendant un ou plusieurs mois, le locataire ne payera pas son loyer. 

Dans le cadre de travaux réalisés par le locataire, il existe deux litiges principaux :

• Le locataire a réalisé des travaux sans prévenir le propriétaire. 
• Les travaux réalisés par le locataire ne conviennent pas aux propriétaires (mauvaise qualité).

Dans ce cas, il est nécessaire de tenter un règlement à l’amiable. Il est toutefois préférable d’envoyer un courrier recommandé dès la constatation du problème afin d’officialiser une date. 

Si le règlement amiable ne suffit pas, il peut être nécessaire de recourir à la conciliation d’un tiers (un conciliateur de justice, par exemple). C’est souvent une condition préalable à la saisine d’un juge.