Votre locataire est parti en laissant toutes ses affaires ? Voici la procédure à suivre

Le locataire donne un préavis de 3 mois et continue de payer régulièrement son loyer jusqu'à la période de déménagement annoncée. Cependant, en partant, il laisse des documents, des meubles et d'autres affaires dans certaines pièces ou la cave notamment. La réaction à avoir dépend des circonstances.

Que faire si le locataire est parti en laissant les clés ?

Lorsque le locataire quitte son logement à la fin du bail, le dépôt des clés constitue a priori une preuve de sa bonne foi. S'il a laissé des meubles, des documents et d'autres objets personnels, il peut alors simplement s'agir d'un oubli.

Dans un premier temps, vous devez essayer de l'appeler pour lui demander de passer récupérer ses affaires, en lui donnant un délai raisonnable. Toutes les éventualités devant être prises en compte, il est également judicieux de lui envoyer au même moment une lettre recommandée avec accusé de réception, lui enjoignant de venir reprendre ses affaires dans un certain délai.

Une réaction prompte de sa part confirme l'hypothèse de l'oubli. Dans le cas contraire, vous êtes en droit d'initier une procédure légale de libération des lieux. Il en va de même lorsque le locataire est injoignable. Voici les étapes à suivre :

• prendre contact avec un commissaire de justice (ou huissier de justice) pour réaliser un état des lieux, faire l'inventaire des objets abandonnés et envoyer une mise en demeure ;
• produire les preuves que vous avez déjà pris contact avec le locataire pour la récupération de ses affaires ;
• saisir le juge par simple requête pour solliciter une ordonnance exécutoire autorisant la vente aux enchères des biens.

Il faudra alors que le commissaire de justice donne au locataire l'information relative à la décision du juge. Par ailleurs, l'exécution de ladite décision ne pourra avoir lieu que dans le délai indiqué par le juge. Le produit de la vente, après soustraction des coûts des procédures, est transféré au locataire à titre d'indemnisation pour les frais engagés. Les biens sans valeur marchande sont déposés à la Caisse des dépôts et consignations (CDC). Le commissaire de justice met sous scellés les documents pour une durée de 2 ans avant destruction.

Avant la vente aux enchères de ses biens, le locataire sortant a la possibilité de faire suspendre l'ordonnance. Pour cela, il a un délai d'un mois après que la décision lui ait été signifiée. Dans l'ensemble, la procédure dure entre 2 et 3 mois.

Puis-je laisser des meubles dans une location et signer un bail avec un nouveau locataire ?

Louer l'appartement ou la maison contenant encore les affaires d'un locataire parti est impossible. En louant le logement à un nouveau locataire, vous prenez le risque que les affaires du locataire sortant se détériorent. C'est pourquoi vous devez entamer, avant tout, les démarches légales nécessaires pour qu'il vienne les récupérer.

En principe, avant de quitter le logement qu'il occupe, le locataire doit donner congé au bailleur et maintenir le paiement du loyer jusqu'à la date du déménagement. Dans la pratique, il arrive néanmoins que certains locataires s'en aillent du logement loué après un premier impayé, voire en devant plusieurs arriérés de loyer et sans donner de préavis. On parle alors d'un départ à la cloche de bois.

Que faire si le locataire est parti sans payer et avec les clés ?

Il s'agit typiquement d'un départ à la cloche de bois. Dans ce cas de figure, plusieurs textes législatifs prévoient clairement la démarche à suivre.

• Faire appel à un commissaire de justice pour mettre en demeure le locataire de prouver qu'il occupe le logement. Cette mise en demeure s'accompagne d'un commandement de payer, si des loyers sont dus.
• Sans réponse au bout d'un mois, l'officier civil constate l'abandon, en présence de 2 témoins. Il dresse ensuite un procès-verbal d'abandon.
• Saisir le juge compétent, en fournissant le PV d'abandon et toutes les preuves d'abandon du logement (photos du logement vide, courriers sans réponse, etc.).
• Si le tribunal considère que votre requête est fondée, une audience permet au juge d'examiner les preuves avant de rendre une décision par ordonnance. Cette dernière fait l'objet d'une notification au locataire dans les deux mois qui suivent, autrement, l'ordonnance serait frappée de nullité. Par ailleurs, un rejet demeure envisageable et vous devrez alors vous tourner vers une procédure de résiliation du bail et d'expulsion pour impayés ou pour dégradations graves.
• Un mois après la notification, vous êtes en droit de reprendre le logement. Un commissaire de justice doit alors réaliser un inventaire des biens abandonnés et dresser un procès-verbal de reprise, à signifier ou à remettre en main propre au locataire parti.
• Pour finir, les biens à valeur marchande sont vendus aux enchères et les recettes obtenues, réduites des impayés et des frais de procédure, servent d'indemnisation au propriétaire avant que le solde éventuel soit transféré au locataire parti. La Caisse des dépôts et consignations reçoit les biens sans valeur marchande, alors que l'huissier met les papiers personnels sous scellés pendant deux ans.

Que faire si le locataire est injoignable, mais a laissé les clés ?

Même dans ces conditions, vous devez avoir l'accord du locataire ou d'une autorité judiciaire pour entrer dans le logement. Autrement, l'intervention d'un commissaire de justice reste nécessaire pour suivre la démarche prévue par la loi.

Comment retrouver un locataire parti sans laisser d'adresse ?

Si un locataire est parti sans vous fournir sa nouvelle adresse, vous pouvez signaler sa disparition à la police. Celle-ci est habilitée à ouvrir une enquête pour connaître sa résidence actuelle. En collaborant avec des agents de police, l'huissier de justice peut également essayer de retrouver sa trace. La Caisse d'allocations familiales (CAF), les assurances ou encore les banques disposent souvent des adresses actualisées de leurs souscripteurs / usagers. L'huissier de justice saura interagir, au besoin, avec ces organismes.

Autre option pour retrouver le locataire : faire appel à un détective privé. Ce professionnel peut confirmer l'identité et la nouvelle adresse d'une personne en s'appuyant sur ses propres informateurs et sur des recherches légales, en complément du travail du commissaire de justice. Le recours à un détective privé reste un service payant et ne dispense pas de suivre la procédure judiciaire décrite plus haut. Vous pouvez aussi solliciter l'aide de l'ADIL (Agence Départementale d'Information sur le Logement), qui informe gratuitement propriétaires et locataires sur leurs droits et démarches.

Lorsqu'il paraît évident qu'un logement a été abandonné par le locataire, de nombreux propriétaires cèdent à la tentation de casser les serrures, afin d'y entrer et de disposer des biens à leur guise. Il s'agit pourtant d'une erreur. Tant que le bail n'est pas résilié, le locataire est en mesure de porter plainte pour violation de domicile. Même après résiliation du bail, si ses biens sont vendus sans qu'il en reçoive l'information par exemple, la loi l'autorise à déposer une plainte pour abus de confiance. Pour éviter de devoir payer une amende ou faire face à une peine d'emprisonnement, vous devez agir en respectant les dispositions légales.

Certaines situations restent simples à régler à l'amiable, notamment lorsque le locataire répond rapidement à vos courriers. D'autres, en revanche, se transforment en véritable litige, en particulier lorsque plusieurs mois de loyers impayés s'accumulent ou que le locataire reste injoignable. Avant de saisir le tribunal, une démarche de conciliation auprès d'un conciliateur de justice peut permettre de trouver un accord sans engager de frais de procédure. Cette conciliation est gratuite et peut aboutir à un accord écrit sur les modalités de restitution des affaires ou de règlement des loyers dus.

Si le dossier devient contentieux, ou si le montant en jeu est important, l'avis d'un avocat spécialisé en droit immobilier apporte un éclairage utile sur vos droits et sur les risques d'une procédure. Une attention particulière doit être portée aux délais de recours, qui courent dès la notification des décisions de justice. Comme pour l'avocat, le recours à un détective privé a un coût qui doit être mis en balance avec l'enjeu financier du dossier avant d'y faire appel.

La vente aux enchères des biens abandonnés sert avant tout à couvrir les frais de procédure engagés par le propriétaire, puis, s'il reste des impayés, à servir d'indemnisation pour les loyers non réglés. Lorsque le logement présente également des dégradations, le propriétaire peut demander une indemnisation complémentaire devant le tribunal, lors de l'audience consacrée à cette demande, en plus de la restitution des sommes issues de la vente. La désignation d'un commissaire de justice reste une étape indispensable pour établir un inventaire précis, condition nécessaire à toute demande d'indemnisation ultérieure.

En cas d'impossibilité de contacter le locataire ou de connaître sa nouvelle adresse, la procédure judiciaire décrite plus haut permet malgré tout de statuer sur l'indemnisation due au propriétaire et sur le sort des biens laissés sur place.

Un détective privé peut-il remplacer le commissaire de justice ?

Non. Un détective privé peut aider à localiser un locataire parti et à confirmer son identité ou sa nouvelle adresse, mais seul un commissaire de justice peut dresser un inventaire ayant valeur légale et engager la procédure judiciaire de reprise du logement.

Combien de temps le propriétaire doit-il conserver les papiers du locataire parti ?

Les documents personnels sont mis sous scellés par le commissaire de justice pour une durée de deux ans avant destruction, quelle que soit la manière dont le locataire est parti.

Le propriétaire peut-il se faire justice lui-même ?

Non, quelle que soit la situation. Vider le logement, changer les serrures ou vendre les affaires sans passer par un commissaire de justice et, si besoin, par le juge, expose à un contentieux pour violation de domicile ou abus de confiance.