Le Pinel, c'est (bientôt) fini : focus sur le Denormandie pour défiscaliser dans l'ancien

C’est désormais officiel : le 31 décembre 2024 sonnera la fin du principal dispositif de défiscalisation dans l’immobilier neuf, en application depuis 10 ans. Pour rappel, le Pinel a été lancé en septembre 2014 afin d’inciter les particuliers et les investisseurs privés à acheter dans le neuf au sein des zones tendues, où l’offre locative est insuffisante et où la demande reste forte.

En vue de favoriser à la fois la construction de nouveaux logements et l’accès à la location pour les ménages modestes dans les zones éligibles, le dispositif Pinel permettait jusque-là d’investir dans l’immobilier neuf (sous conditions de ressources) et de louer son logement à des tarifs plafonnés. Et ce, pour des périodes de 6, 9 ou 12 ans, en contrepartie d’une réduction d’impôt au taux variable selon la durée de mise en location du bien, soit respectivement 9, 12 et 14 % en 2024.

Alors que le Pinel ne sera pas remplacé, les alternatives pour les investisseurs en quête de solutions viables et fiscalement avantageuses dans le locatif ne se bousculent pas vraiment au portillon. D’autant que la location en meublé touristique fait actuellement grise mine, entre coups de rabots annoncés et autres restrictions au menu avec la loi anti-Airbnb.

Toutefois, un dispositif semble se détacher haut la main en tant qu’alternative sérieuse : c'est le Denormandie, sorte d’avatar du Pinel adapté à l’immobilier ancien. Et bonne nouvelle, alors que le dispositif devait tirer sa révérence en décembre 2022, il a été prolongé jusqu’au 31 décembre 2027 en raison notamment de son importance face aux enjeux actuels de réhabilitation du parc résidentiel ancien, de transition énergétique et de rénovation des passoires thermiques en vue d'optimiser leur diagnostic de performance énergétique (DPE) et de les rendre viables à la location.

Créée par l’ancien ministre du logement Julien Denormandie et entrée en application au 1^er janvier 2019, la loi homonyme a été mise en place afin de répondre à divers objectifs :

• contribuer au renouveau de l’habitat ancien dégradé dans des communes et des villes moyennes éligibles au dispositif afin de les rendre plus attractives ;
• proposer une incitation fiscale séduisante pour encourager les contribuables à acheter des biens anciens avec travaux en vue de les rénover ou les restaurer et les mettre à la location nue à des prix raisonnables ;
• redorer le blason de quartiers à l'habitat ancien dégradé pour relancer la demande locative, tout en contribuant au repeuplement de ces secteurs ;
• poursuivre les objectifs actuels de rénovation énergétique du parc immobilier ancien.

Plus concrètement, le dispositif Denormandie permet à l’investisseur de bénéficier d’un allègement d’impôt sur le revenu en contrepartie d’une mise en location du logement, avec l’obligation de le louer vide, au titre d’habitation principale, au sein de communes éligibles au dispositif et à un locataire dont les ressources ne dépassent pas certaines limites, moyennant un loyer plafonné (environ 15 % moins cher que les prix du marché).

Tout comme pour le Pinel, cette déduction fiscale, proposant des rendements plus élevés, est fonction de la durée minimale de location avec un abattement de :

• 12 % pour une période de location de 6 ans ;
• 18 % pour une période de location de 9 ans ;
• 21 % pour une période de location de 12 ans.

Valable pour l’acquisition d’un bien ancien entre le 1^er janvier 2019 et le 31 décembre 2027, ce dispositif concerne les projets de rénovation, de modernisation et d’aménagement de logements dégradés mais aussi les travaux de transformation de locaux ou la création de surfaces à usage d’habitation.

Par ailleurs, le montant consacré aux travaux doit représenter un minimum de 25 % du coût total du bien immobilier, sachant que dans le cadre de chantiers dédiés à l’amélioration d’un logement ancien, une part importante doit être consacrée à la rénovation énergétique du bien.

Enfin, quelle que soit la nature des travaux à entreprendre, les ristournes fiscales s’appliquent sur le prix d’un investissement plafonné à 300 000 € (et 5 500 euros/m² de surface habitable), incluant le coût des chantiers. De fait, si le coût total de l’opération (prix d’achat du bien et montant des travaux) se monte à 250 000 €, il vous faudra prévoir un budget travaux à hauteur de 62 500 € minimum pour être éligible au dispositif.