Quel bail faut-il rédiger pour un commerce et une habitation accolée ?

Il est fréquent d’entendre que, pour une telle situation, le bail d’habitation mixte, soumis à la loi du 6 juillet 1989, est de rigueur. Détrompez-vous ! Ce n'est pas possible. En effet, un bail mixte concerne les biens à usage d’habitation dans lesquels s’exercent une activité professionnelle.

Une activité professionnelle, au sens juridique du terme, est une activité qui n’est ni commerciale, ni artisanale, qui concerne donc les professions libérales.

Dans une telle situation, il convient de conclure un bail commercial mixte. On dit que le caractère commercial du local prime sur l’habitation. 

Rappelons que le statut des baux commerciaux s’applique aux baux des immeubles ou locaux dans lesquels un fonds est exploité, que ce fonds appartienne :

• à un commerçant ou à un industriel immatriculé au registre du commerce et des sociétés ;
• à un chef d'une entreprise du secteur des métiers et de l'artisanat immatriculée au registre national des entreprises, accomplissant ou non des actes de commerce.

Le fait que l’appartement serve de résidence principale au commerçant ou artisan le rattache directement au local commercial.

Il est possible de conclure un bail dérogeant aux dispositions du Code de commerce, à savoir un bail dérogatoire, à la condition que la durée du bail ou des baux successifs ne soit pas supérieure à 3 ans. Si, au-delà de cette durée, le locataire est laissé en possession des lieux, il s’opère un bail commercial.

Un bail dérogatoire peut avoir une réelle utilité pour les nouveaux commerces par exemple, n’ayant pas encore de clientèle.