Vous envisagez de changer les modalités du bail qui vous lie au locataire ? Vous devez lui proposer un avenant, obligatoirement écrit.
C’est quoi un avenant au contrat de location ?
Un avenant est un contrat écrit qui modifie, ajoute ou supprime une ou plusieurs clauses du bail initial. Il est proposé par le bailleur, et le locataire peut l’accepter ou le refuser. S’il le refuse, le contrat se poursuit dans les conditions négociées au départ.
L’avenant ne constitue pas un nouveau bail, seulement un ajout au contrat pour acter des modifications intervenant en cours de location.
Une fois signé, l’avenant s’impose aux deux parties, bailleur et preneur et est annexé au contrat de bail initial.
L’absence de réponse à la proposition d’avenant ne vaut pas acceptation du locataire. Le bailleur qui appliquerait les modalités de l’avenant sans l’accord du locataire se trouverait alors dans l’illégalité et pourrait être poursuivi en justice.
Pourquoi réaliser un avenant à un bail de location ?
Différentes situations peuvent vous mener à rédiger un avenant au bail :
- Le départ d’un colocataire ou d’un locataire qui se sépare de son conjoint. Vous pouvez ainsi supprimer son nom du bail initial ;
- L’arrivée d’un nouveau titulaire au bail, l’ajout ou la modification d’une caution qui se porte garant du paiement des loyers ;
- Le changement des modalités de règlement des charges locatives. En location vide, elles sont obligatoirement perçues sous la forme de provisions avec régularisation annuelle. En location meublée, le bailleur a le choix entre les provisions pour charges et le forfait de charges. L’avenant peut prévoir de changer leur montant ou de passer d’un mode de recouvrement à l’autre ;
- L’augmentation du loyer. Le bailleur peut pratiquer une hausse annuelle du loyer si elle est prévue au contrat et sur la base de l’IRL ou s’il réalise des travaux d’amélioration. Cette majoration devra figurer dans l’avenant ;
- L’augmentation de la durée de la location. Le bail d'habitation est signé pour une durée minimum d’un an en location meublée de longue durée et de 3 ans en location nue. La Cour de cassation a récemment rappelé que le bail initial ou un avenant peut convenir d’une durée plus longue (mais pas plus courte, cette clause étant considérée comme abusive, et donc illégale). Vous pouvez aussi allonger une fois la durée d'un bail mobilité par avenant, sans qu'elle puisse excéder 10 mois ;
- Le changement de la date d’exigibilité du loyer ;
- L’autorisation de la sous-location…
Vous n’êtes en revanche pas tenu d’établir un avenant lorsqu’une personne se marie. Son conjoint devient automatiquement co-titulaire du bail. Il n’est pas non plus nécessaire d’en rédiger un si vous revendez le bien avec le locataire en place. Le bail se poursuit dans les mêmes conditions.
L’avenant ne peut pas interdire un animal dans le logement, sauf s’il est classé chien dangereux de première catégorie.
Comment rédiger l’avenant du contrat de bail ?
La seule obligation, c’est de rédiger un écrit. La loi ne prévoit pas, comme c’est le cas pour le bail, de mentions obligatoires dans l’avenant. En revanche, la nouvelle clause doit être claire et précise et ne pas figurer sur la liste des clauses abusives établie par la loi du 6 juillet 1989.
Pour vous prémunir contre tout risque de litige ultérieur, il est recommandé d’inclure dans l’avenant :
- L’identité complète des deux parties ;
- L’adresse du bien loué ;
- La référence au bail initial, avec sa date de conclusion ;
- La date de signature et d’entrée en vigueur de l’avenant ;
- Les modifications sur lesquelles porte l’avenant ;
- Une mention selon laquelle les autres clauses restent inchangées.
Vous devez faire signer l’avenant à chaque titulaire du bail et lui remettre un exemplaire, qui sera annexé au contrat initial. Si l’une des parties ne respecte pas les nouvelles obligations, l’autre pourra demander une médiation ou intenter un recours en justice.
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