Guide des bonnes pratiques pour louer à des étudiants

Les étudiants recherchent principalement des logements fonctionnels, bien situés et accessibles financièrement. Le studio ou le T1 (une pièce avec coin cuisine et salle de bain) reste la typologie la plus prisée, surtout dans les villes universitaires.

Pour les logements de plus grande superficie, la colocation peut s’avérer avantageuse. Elle permet de louer à plusieurs étudiants qui partagent les charges et le loyer, tout en garantissant une meilleure rentabilité locative au propriétaire. Il convient toutefois de s’assurer que le logement est bien adapté à cette configuration (chambre fermée pour chaque colocataire, espaces communs confortables, etc.).

La proximité avec les universités, les transports en commun, les commerces ou les bibliothèques est un critère déterminant pour les étudiants. Un logement bien situé facilitera sa mise en location et réduira les périodes de vacance locative.

De nombreuses villes étudiantes comme Lille, Lyon, Toulouse, Rennes ou encore Montpellier disposent de quartiers particulièrement recherchés par les jeunes. Miser sur ces zones stratégiques augmente les chances de louer rapidement et facilement.

Louer un logement meublé constitue souvent un atout, lorsqu’on cible des locataires étudiants. Les jeunes – en particulier ceux qui viennent de loin ou s’installent pour la première fois seuls – privilégient en général les logements prêts à vivre, c’est-à-dire meublés de façon optimale et confortable, en n’ayant que leurs affaires personnelles à emporter avec eux.

Dans le cadre de la location d’un logement meublé, la loi impose un certain nombre et une typologie spécifique de mobilier et d'équipement minimum : lit avec literie complète, table, chaises, plaques de cuisson, réfrigérateur, vaisselle, etc. Au-delà de cette base légale, il est recommandé d’ajouter quelques équipements pratiques qui feront la différence, comme un micro-ondes, une cafetière, un bureau équipé d’une lampe, pour rendre le logement plus attractif.

En location meublée, le bail étudiant est spécifique : sa durée est de 9 mois, non renouvelable automatiquement. Ce format est parfaitement adapté au calendrier universitaire, mais permet aux étudiants qui le souhaitent de le renouveler lorsqu’ils enchaînent plusieurs années d’étude au même endroit. Il permet également au bailleur de récupérer son bien à la fin de l’année scolaire pour le relouer éventuellement.

En location vide, le bail est en principe de 3 ans (renouvelable automatiquement), mais les étudiants y sont moins réceptifs, car cela implique de meubler entièrement le logement et de supporter la charge d’un déménagement encombrant.

L’un des freins souvent évoqués par les propriétaires bailleurs concerne le risque d’impayés. Pour y faire face et vous prémunir contre ce risque, plusieurs mesures sont recommandées :

• Exiger un garant : un proche (souvent un parent) qui s’engage à payer le loyer, en cas de défaut de paiement de la part du locataire étudiant.
• Utiliser la garantie Visale : proposée par Action Logement, cette garantie gratuite couvre les loyers impayés et s’adresse aux étudiants de moins de 30 ans.
• Vérifier la solvabilité du locataire et de son garant (fiches de paie, contrat de travail, avis d’imposition).
• Souscrire une garantie loyers impayés : la compagnie d’assurances va alors vous verser le montant des loyers impayés, après un délai de carence et durant un certain temps, en fonction des modalités de votre contrat.

Le loyer demandé doit correspondre aux prix pratiqués dans le quartier pour un bien similaire. Une surestimation peut décourager les candidats et rallonger les délais de location.

Dans certaines zones dites tendues (qui concerne de plus en plus de grandes métropoles étudiantes), le loyer est soumis à un encadrement. Il ne peut pas dépasser un montant de référence majoré, défini par arrêté préfectoral. Il est essentiel de se renseigner sur ces règles pour rester en conformité avec la législation.

Les locations étudiantes entraînent souvent une rotation fréquente, ce qui implique une gestion plus active du bien. Pour faciliter cette gestion :

• Optez pour une gestion locative déléguée, si vous n’avez pas le temps ou la disponibilité pour vous en charger. Une agence spécialisée s’occupera de tout : visites, rédaction du bail, édition des quittances de loyer, états des lieux, encaissements, relances, le cas échéant, etc.
• Préparez des états des lieux précis et documentés, avec photos à l’appui, pour éviter les litiges lors du départ de l’étudiant.
• Proposez un logement entretenu : les jeunes locataires, souvent peu expérimentés, apprécieront un bien en bon état, facile à entretenir.

Puisque le bail étudiant est souvent limité à 9 mois, le logement peut rester inoccupé pendant l’été. Pour limiter l’impact de cette vacance, plusieurs solutions sont envisageables :

• Proposez une location saisonnière entre juin et août (sous réserve de respecter la réglementation locale).
• Relouez rapidement dès le mois de septembre, grâce à une bonne anticipation (publication d’annonces dès le mois de juin, prise de contact avec les écoles ou universités, etc.).