Vous vendez votre lot en copropriété et vous vous interrogez sur la répartition des charges de copropriété entre vous et l’acquéreur. Nous vous aidons à y voir plus clair.
Le principe posé par le décret du 17 mars 1967
Selon l’article 6-2 du décret du 17 mars 1967, la répartition des charges de copropriété entre le vendeur et l’acquéreur, lors de la vente d’un lot, est encadrée par des règles précises :
- les provisions du budget prévisionnel (charges courantes de fonctionnement) restent à la charge du vendeur, même si la vente intervient en cours d’exercice ;
- les provisions pour dépenses exceptionnelles (non prévues dans le budget) doivent être réglées par celui qui est copropriétaire au moment où elles deviennent exigibles, que ce soit le vendeur ou l’acheteur ;
- en cas de trop-perçu ou de solde à payer, après approbation des comptes, le copropriétaire au moment de cette approbation en bénéficie ou en assume la charge.
L’article 6-3 du décret de 1967 précise que le principe de répartition énoncé précédemment peut faire l’objet d’aménagements conventionnels dans un compromis de vente. Il est possible de modifier les modalités de répartition telles qu’elles sont prévues par l'article 6-2.
Les aménagements conventionnels sont inopposables au syndic
Le syndic de copropriété n’a pas connaissance des accords particuliers (ou « aménagements conventionnels ») prévus dans les compromis ou actes de vente. Il réclamera donc le paiement des charges au copropriétaire en titre au moment de l’appel de fonds, sans tenir compte des arrangements entre vendeur et acquéreur.
Si le compromis de vente prévoit une répartition différente des charges, il appartient alors aux deux parties de s’organiser entre elles pour respecter cet accord, sans impliquer le syndic.
Le cas particulier de la division d’un lot
En cas de vente séparée de fractions d’un lot de copropriété (par exemple, division d’un appartement en deux), une nouvelle répartition des charges doit être mise en place. Cette nouvelle répartition doit être approuvée en assemblée générale, à la majorité de l’article 24 (majorité des voix des copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance).
À noter :
- l’approbation de cette répartition n’est pas nécessaire pour valider la division en elle-même. Le vote peut avoir lieu plus tard ;
- si la majorité requise n’est pas atteinte, le tribunal judiciaire peut être saisi par tout copropriétaire pour fixer la nouvelle répartition ;
- un refus abusif du syndicat des copropriétaires peut engager sa responsabilité.
Enfin, si le règlement de copropriété prévoit déjà des règles de répartition des tantièmes en cas de division d'un lot, ces dispositions s’appliqueront directement. Dans ce cas, aucun vote en assemblée générale ne sera nécessaire, mais il faudra tout de même modifier le règlement de copropriété et le publier au service de la publicité foncière pour qu’il soit opposable aux futurs copropriétaires.
Références juridiques
- Articles 11 et 24 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965
- Articles 6-2 et 6-3 du décret n°65-227 du 17 mars 1967
Pouvez-vous nous préciser pourquoi ? (facultatif)