C’est la mauvaise surprise… Vous venez de recevoir votre décompte de charges locatives et elles ont drastiquement augmenté. Vous vous demandez alors si vous pouvez contester la hausse. Tout dépend du mode de règlement des charges : en provision avec régularisation ou au forfait. Par ailleurs, l’augmentation doit toujours être justifiée. Voici toutes les clés pour comprendre la hausse des charges et les contester, si nécessaire.
Quelles sont les charges récupérables sur le locataire ?
Votre propriétaire bailleur peut vous refacturer une fraction des dépenses qu’il supporte au titre du logement. On parle alors de charges locatives ou de charges récupérables.
La liste de ces charges est fixée par décret, et elle est la même pour la location vide et la location meublée. Elles se répartissent en 3 grandes catégories :
- Les dépenses d’entretien courant et de menues réparations dans les parties communes de l’immeuble en copropriété ;
- Les frais relatifs aux services associés au logement et à l’usage de l’immeuble ;
- Les taxes locatives.
Concrètement, le bailleur peut facturer les frais liés à l’utilisation de l’ascenseur, à la consommation d’eau et de chauffage collectifs, au ménage des parties communes ou encore à l’entretien d’un espace vert.
Pourquoi les charges augmentent-elles chaque année ?
La hausse des charges locatives s’explique déjà par l’augmentation du coût de l’énergie et de l’eau. Celle-ci est notamment liée à la progression des coûts de production et de distribution et aux investissements dans les infrastructures.
L’inflation affecte également les prestations de services, comme le ménage ou la maintenance des équipements collectifs.
À cela s’ajoute l’augmentation de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères. Son montant moyen a bondit de 20 % en 5 ans, selon Que choisir.
Le propriétaire peut – sous conditions – répercuter ces augmentations sur vos charges.
Dans quels cas le bailleur peut-il augmenter les charges ?
Il existe deux modalités de calcul et de perception des charges.
En location vide, le bailleur doit obligatoirement les facturer au réel, sous forme de provisions mensuelles, avec une régularisation annuelle.
En location meublée, le propriétaire a le choix entre la provision sur charges avec régularisation et le forfait.
Le bailleur ne peut augmenter les charges que s'il a opté pour la provision avec régularisation. Chaque année, il compare ce qu’il a assumé comme dépenses avec ce qu’il a facturé au locataire. Si la somme est excédentaire, il doit lui reverser le trop-perçu. À l’inverse, il peut exiger un complément, lorsque les charges sont insuffisantes.
Au forfait, le montant des charges locatives est défini une bonne fois pour toutes à la signature du contrat. Le bailleur ne peut ni demander un supplément de charges ni restituer un trop-perçu.
Le forfait peut seulement être révisé une fois par an, selon les mêmes modalités que le loyer, sur la base de l’indice de référence des loyers (IRL)…, et ce, uniquement si le bail le prévoit !
Quand le locataire peut-il contester l’augmentation de charges ?
Vous l’avez compris : le bailleur ne peut augmenter les charges que si les provisions sont insuffisantes ou à la révision annuelle du forfait.
Première piste à explorer : vérifier que les charges imputées figurent bien sur le décret. Dans le cas contraire, votre propriétaire est dans l’illégalité.
En outre, le bailleur ne peut pas déterminer librement le montant de l’augmentation : celui-ci doit être justifié par des factures. Un mois avant la régularisation, il doit vous communiquer le décompte par nature de charges, le mode de répartition entre locataires et une note sur le calcul des dépenses de chauffage et d’eau chaude sanitaire.
Vous avez le droit d’exiger de consulter les justificatifs pour vérifier que les calculs sont exacts. Si le bailleur n’accède pas à votre demande, les charges sont considérées comme non justifiées et doivent être remboursées.
Enfin, vous pouvez refuser une augmentation des charges au forfait, si celle-ci n’est pas conforme à la révision selon l’IRL.
Le paiement des charges se prescrit par 3 ans. Passé ce délai, le bailleur ne peut plus en réclamer le paiement.
Comment contester une hausse de charges ?
Vous pouvez contester la régularisation, il existe plusieurs voies de recours pour cela.
Dans un premier temps, contactez votre propriétaire. Une argumentation justifiée peut suffire à débloquer la situation.
Il ne veut rien entendre ? Saisissez la Commission départementale de conciliation (CDC). Gratuite, cette instance peut vous aider à trouver un accord avec votre propriétaire.
Si cette procédure échoue elle aussi, il ne vous reste plus qu’à saisir le tribunal judiciaire. Le juge pourra ordonner une réduction ou annuler l’augmentation.
Dernier conseil pour la route : continuez de payer le loyer et les charges pendant toutes vos démarches. Seul un juge peut en prononcer la suspension !
Pouvez-vous nous préciser pourquoi ? (facultatif)