Vous vous apprêtez à conclure un bail civil pour une résidence secondaire et vous interrogez sur la façon dont vous récupérerez les charges locatives sur le locataire. Sachez qu’en matière de bail civil, c’est la liberté contractuelle qui prime. Vous êtes donc libre d’opter pour le régime de votre choix.
Le principe du bail civil : la liberté contractuelle
Le bail civil est régi par les dispositions du code civil qui ne sont pas d’ordre public. Ce qui signifie qu’il est tout à fait possible d’y déroger et de prévoir un régime différent. L’article 1728 du code civil rappelle simplement que le locataire a l’obligation de payer le prix du bail au terme convenu. Mais qu'entend-on par “prix du bail” ? Les charges locatives sont-elles incluses dans le “prix du bail” ? C’est purement et simplement contractuel. Il convient donc de rédiger avec précision le contrat de location et de régler la question des charges locatives.
Attention, rédigez avec soin le contrat de location : il ne sera pas possible de demander à votre locataire le paiement d’une somme qui n’est pas prévue contractuellement.
Et pourquoi ne pas se calquer sur la loi de 1989 ?
La liberté contractuelle vous permet de rédiger votre bail à votre guise (en accord avec le locataire bien entendu). Le régime de récupération des charges locatives prévu par la loi du 6 juillet 1989 est la provision pour charges ou le forfait de charges dans certains cas (d’ordre public pour les résidences principales). Il vous est possible de vous référer à ce régime très encadré.
L’article 23 de la loi du 6 juillet 1989 précise que les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l'objet d'une régularisation annuelle. Un mois avant cette régularisation, le bailleur en communique au locataire le décompte par nature de charges ainsi que, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires. Durant six mois à compter de l'envoi de ce décompte, les pièces justificatives sont tenues, dans des conditions normales, à la disposition des locataires.
Il vous est aussi possible d’opter pour le forfait de charges locatives (prévu par la loi de 1989 pour les locations meublées ou colocations), bien que plutôt désavantageux pour le bailleur. Il ne peut faire l’objet d’aucune régularisation ni d’aucun complément en cas de sous-évaluation.
Rappel : dans quels cas peut-on conclure un bail civil ?
Vous concluez un bail civil pour une résidence secondaire. Mais savez-vous que ce régime existe pour bien d’autres situations ?
Vous pouvez en effet conclure ce type de bail pour un garage ou un emplacement de stationnement, pour une location saisonnière, pour une association à but non lucratif.
En réalité, vous pouvez conclure un bail civil chaque fois qu’un régime d’ordre public ne s’applique pas. Les régimes d’ordre public, aujourd'hui, sont les suivants :
- Un bail soumis à la loi du 6 juillet 1989 pour les résidences principales (meublées ou non meublées) ou pour un bail mobilité,
- Un bail commercial pour un commerçant immatriculé au RCS exploitant un fonds de commerce ou artisan inscrit au répertoire des métiers exploitant un fonds artisanal (articles L145-1 et suivants du code de commerce),
- Un bail professionnel pour une profession libérale (articles 57 A et 57 B de la loi n°86-1290 du 23 décembre 1986).
Références juridiques
- Articles 1708 et suivants du code civil
- Article 23 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989
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