Le conseil est bien connu, et abondamment répété à quiconque veut devenir propriétaire bailleur : choisissez votre bien locatif comme si vous alliez y habiter vous-même ! D’où quelques précautions élémentaires.
Privilégiez la qualité de l’emplacement
Pour un premier investissement locatif, il est recommandé de s’en tenir aux grands classiques. Le studio étudiant et le petit T2 familial restent des valeurs sûres, à condition bien sûr de soigner le choix de l’emplacement. La proximité des commerces, des transports et des écoles est un atout majeur. Tout comme l’est la facilité relative de stationnement dans le quartier ou au pied de l’immeuble, à défaut d’un garage. N’hésitez pas à passer un ou deux jours dans le quartier pour mieux vous en imprégner : les défauts, comme le bruit d’une autoroute proche, vous sauteront aux yeux.
Renseignez-vous sur le marché local
Les biens mis en location s’arrachent-ils au bout de quelques jours, ou peuvent-ils rester en souffrance pendant des mois sur le marché ? Il n’est pas inutile de temporiser et d’observer par exemple la longévité des offres sur Internet, ou encore la prolifération des panneaux « A vendre » ou « A louer » aux fenêtres du quartier. Attention, de nombreuses villes moyennes connaissent une situation de saturation suite à la réalisation de programmes massifs de défiscalisation immobilière, qui n’étaient pas adaptés aux besoins locaux.
Le dispositif Pinel, une bonne opportunité ?
Frédéric, agent immobilier à Chartres, explique en quoi le nouveau dispositif Pinel peut constituer une aubaine si vous envisagez d’investir : « contre un engagement de louer sous un plafond pendant 6, 9 ou 12 ans, vous pouvez déduire jusqu’à 22 % du prix de revient du bien sur votre feuille d’imposition. Avec un bon montage, il est ainsi possible de financer quasi entièrement un bien neuf et BBC avec les loyers perçus et les impôts économisés ».
Calculez le coût et la rentabilité du bien
C’est bien sûr le critère examiné en premier par les acheteurs, même s’il ne doit pas les aveugler. Le taux de rentabilité du bien, exprimé en pourcentage, est le rapport entre le prix d’achat et le montant annuel des loyers. On considère qu’une rentabilité correcte, pour compenser la fiscalité et les charges diverses, doit être d’au moins 6 à 7% : pour un bien acheté 100 000€, vous devez être ainsi en mesure d’exiger au moins un loyer annuel de 6000€, soit 500€ par mois.
Choisissez les bons professionnels
Au-delà d’un ou deux logements, être bailleur devient un métier à plein temps et il peut être utile de recourir aux services d’une agence. Vérifiez dans ce cas que la commission perçue sur les loyers reste raisonnable. Par ailleurs, et pour conserver un esprit tranquille, une garantie « loyers impayés » peut s’avérer précieuse face à un locataire mauvais payeur et peu coopératif.
Se lancer dans l’investissement locatif représente une bonne dose de travail et d’engagement personnel. En contrepartie, rien ne bat la rentabilité à long terme d’un bien choisi avec soin !
Les points clés à retenir
- Renseignez-vous au maximum sur le quartier, l’immeuble, l’état du marché…
- La rentabilité peut être notablement améliorée via une opération de défiscalisation.
- Dans bien des cas, l’assistance d’une agence n’est pas un luxe.
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