Dispositif Jeanbrun : ce qu’il faut savoir sur le nouveau mécanisme fiscal qui veut relancer l’investissement locatif

Depuis la fin du Pinel, l’investissement locatif des particuliers s’est nettement contracté. Les mises en chantier reculent, l’offre locative diminue et les tensions sur le marché du logement s’aggravent, en particulier dans les zones déjà en déficit de logements.

Le gouvernement part d’un constat simple : sans incitation fiscale claire et suffisamment attractive, une grande partie des ménages renonce à investir dans le locatif, en raison du niveau de fiscalité, du coût du crédit et de la complexité réglementaire. Le dispositif Jeanbrun vise donc à réconcilier les investisseurs particuliers avec l’immobilier locatif, tout en orientant l’effort vers la production de logements réellement utiles au marché.

L’ambition affichée est de contribuer à la création de 50 000 logements supplémentaires par an, en mobilisant à la fois le neuf et la rénovation lourde dans l’ancien.

Contrairement au Pinel, le dispositif Jeanbrun ne propose pas de réduction d’impôt calculée en pourcentage du prix du bien. Il repose sur un mécanisme d’amortissement comptable du logement, déductible des revenus fonciers.

Concrètement, le propriétaire pourra chaque année déduire de ses revenus locatifs une fraction de la valeur de son bien (hors terrain), située entre 3,5 et 5,5 %, ce qui permet de réduire fortement, voire d’annuler l’imposition sur les loyers perçus pendant de nombreuses années.

La base amortissable correspond à 80 % du prix d’acquisition, le terrain n’étant pas amortissable. Le taux d’amortissement dépend ensuite du type de logement et du niveau de loyer pratiqué :

• 3,5 % par an d’amortissement dans le neuf avec loyer intermédiaire,
• 4,5 % par an d’amortissement dans le neuf avec loyer social,
• 5,5 % par an d’amortissement dans le neuf avec loyer très social,
• 3 % par an d’amortissement dans l’ancien avec loyer intermédiaire,
• 3,5 % par an d’amortissement dans l’ancien avec loyer social,
• 4 % par an d’amortissement dans l’ancien avec loyer très social.

Notez que dans l’ancien, le dispositif est accessible à condition de réaliser des travaux représentant au moins 30 % du coût total de l’opération.

Autre élément clé du dispositif Jeanbrun : la place accordée au déficit foncier. Le texte prévoit un déficit foncier sur le revenu global fixé à 10 700 €, et si le dispositif est cumulable avec le doublement du déficit foncier pour travaux de rénovation énergétique, alors cette déduction serait même plafonnée à 21 400 €.

Cette mesure est particulièrement intéressante pour les ménages fortement imposés, car elle permet de réduire l’impôt global du foyer, et pas seulement la fiscalité liée aux revenus locatifs. Elle rend également le dispositif attractif pour les opérations de rénovation lourde, souvent coûteuses les premières années.

Combiné à l’amortissement, ce mécanisme permet de construire des stratégies patrimoniales, où la fiscalité sur les loyers devient très faible pendant une longue période, tout en préparant un patrimoine immobilier de long terme.

Le dispositif Jeanbrun repose sur plusieurs conditions structurantes :

• Le logement doit être loué nu ;
• Il doit être loué à usage de résidence principale du locataire ;
• Il doit faire l’objet d’un engagement de location d’au moins 9 ans ;
• Les loyers doivent respecter des plafonds fixés par décret, variables selon le niveau de loyer choisi (intermédiaire, social ou très social) ;
• Contrairement au Pinel, il n’y a pas de zonage géographique : le dispositif est applicable sur l’ensemble du territoire, y compris dans les villes moyennes et les zones rurales, ce qui marque un changement important dans la philosophie de la politique du logement ;
• Dans l’ancien, l’éligibilité est conditionnée à la réalisation de travaux représentant au moins 30 % du coût global de l’opération, avec l’objectif clair d’encourager la remise sur le marché de logements dégradés ou énergivores.

La différence entre les deux dispositifs est profonde. Le Pinel reposait sur une logique de réduction d’impôt immédiate, souvent perçue comme plus simple, mais en réalité plus coûteuse pour les finances publiques.

Le Jeanbrun, lui, s’inscrit dans une logique patrimoniale et comptable, où l’avantage fiscal est étalé dans le temps, via l’amortissement. Il est potentiellement plus puissant pour les investisseurs fortement fiscalisés, mais aussi plus technique et plus dépendant de la qualité du montage financier.

Deux autres différences majeures : l’ouverture à l’ancien avec travaux et la fin du zonage, qui élargissent considérablement le champ des opérations possibles.