Si l’aménagement de votre garage constitue une solution séduisante pour gagner des mètres carrés sans déménager et améliorer le confort de votre logement, cette transformation ne peut toutefois pas s’envisager librement. Elle est strictement encadrée par le Code de l’urbanisme et suppose, selon la nature et l’ampleur des travaux, le respect de formalités administratives précises.
Autorisation de travaux : déclaration préalable ou permis de construire ?
Le Code de l’urbanisme prévoit que les locaux accessoires ont la même destination et sous-destination que le local principal. Ainsi, la transformation d'un garage en pièce à vivre n'est pas considérée comme un changement de destination si ce garage constitue l'accessoire d'une habitation.
En revanche, la transformation d’une surface close et couverte, non comprise dans la surface de plancher de la construction, en un local entrant dans la surface de plancher, est soumise, selon les cas, à la déclaration préalable (DP) ou au permis de construire (PC).
Quand la déclaration préalable s’applique-t-elle ?
La DP s'applique tant que la surface créée ou modifiée reste inférieure au seuil du PC, généralement 20 m². Elle est également obligatoire dès lors que les travaux modifient l’aspect extérieur du bâtiment, comme la création d’une fenêtre.
Quand un permis de construire est nécessaire
Le PC est requis si l’un des critères suivants est atteint :
- la surface créée ou modifiée dépasse le seuil de la DP (20 m² en règle générale) ;
- la surface totale de plancher après travaux excède 150 m², seuil déclenchant le recours obligatoire à un architecte.
Dans ce dernier cas, même si la surface nouvellement créée est faible, le PC est nécessaire et le dossier doit être réalisé par un architecte.
La loi prévoit toutefois une dispense de formalité pour l’aménagement d’un garage de moins de 5 m², lorsqu’il s’agit d’un espace annexe clos (buanderie, remise, placard, toilettes).
Le rôle essentiel du Plan local d'urbanisme (PLU)
La consultation du PLU est indispensable : cette réglementation locale permet de vérifier que la transformation est autorisée et respecte les contraintes spécifiques de la zone, comme la présence de monuments historiques.
Le point crucial concerne le stationnement, car le PLU fixe en principe un quota de places obligatoires. La suppression d’un garage peut être refusée, imposant la création d’une place de compensation.
Le non-respect des règles locales, même après obtention d’une DP ou d’un PC, expose à une situation d’illégalité et peut entraîner une injonction de la mairie de remettre les lieux en état initial.
Si la commune ne dispose pas de PLU, le Règlement national d’urbanisme (RNU) s’applique, avec le seuil général de 20 m² pour la DP.
Si le bien est en copropriété, il est impératif d’obtenir l’accord des autres copropriétaires et, si nécessaire, de prévoir une nouvelle répartition des charges.
Les risques liés à l’absence de déclaration
Transformer son garage sans autorisation comporte plusieurs risques, qui vont bien au-delà d'une simple amende.
- Fiscalité : l’augmentation de la surface habitable entraîne une révision de la base de calcul, pouvant augmenter la taxe foncière et, le cas échéant, la taxe d’habitation.
- Assurance : en cas de sinistre (incendie, dégât des eaux) dans une pièce non déclarée, l’assureur peut refuser toute couverture des dégâts.
- Revente : la non-conformité constitue un vice à signaler à l’acquéreur et peut dévaluer le bien ou entraîner des poursuites judiciaires.
Dès l’achèvement des travaux, le propriétaire doit déposer la déclaration H1 auprès du service des impôts fonciers dans un délai de 90 jours, pour garantir la mise à jour de la valeur locative cadastrale.
Références juridiques
- Article L421-4 du Code de l’urbanisme ;
- Article R 421-14 du Code de l’urbanisme ;
- Article R 421-17 du Code de l’urbanisme ;
- Article R 431-2 du Code de l’urbanisme ;
- Réponse ministérielle du 30 mars 2017 relative à la transformation d'un garage en pièce d'habitation, QE n° 23533.
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