Quelles sont les obligations pour construire une véranda, sans enfreindre le PLU ?

La première étape consiste à déterminer quelle autorisation d'urbanisme est nécessaire pour votre véranda. Cela dépend essentiellement de deux facteurs : la localisation de votre terrain et la surface de votre future construction.

Pour apprécier les seuils applicables, l’administration examine soit l’emprise au sol, soit la surface de plancher. Selon les cas, c’est l’une ou l’autre de ces notions qui déclenche l’obligation de déclaration préalable ou de permis de construire. Il est donc essentiel de calculer précisément ces deux surfaces avant de déposer votre dossier.

La modification de l’aspect extérieur

Même lorsqu’elle est de petite taille, une véranda modifie l’aspect extérieur de votre habitation : elle change la façade, la volumétrie, et parfois la toiture du bâtiment. À ce titre, elle est en principe soumise à autorisation d’urbanisme, indépendamment de la seule question de surface. Le PLU peut d’ailleurs encadrer précisément les matériaux utilisés, la couleur des menuiseries ou l’intégration architecturale afin de préserver l’harmonie du quartier.

Si votre commune possède un PLU, les seuils sont plus souples pour favoriser l'extension de l'habitat existant :

• Véranda jusqu'à 40 m² : une simple déclaration préalable (DP) suffit généralement, lorsque l’emprise au sol ou la surface de plancher créée est inférieure ou égale à 40 m².
• Véranda de plus de 40 m² : le dépôt d'un permis de construire (PC) est obligatoire.

Seuil des 150 m² : attention ! Si la création de votre véranda – même de moins de 40 m² – porte la surface totale de plancher de votre maison à plus de 150 m², un permis de construire est requis et le recours à un architecte devient obligatoire.

Dans les zones non couvertes par un PLU ou en dehors des zones urbaines, la réglementation est plus stricte :

• Jusqu'à 20 m² : une déclaration préalable est nécessaire, lorsque l’emprise au sol ou la surface de plancher créée est inférieure ou égale à 20 m².
• Au-delà de 20 m² : le permis de construire est systématique.

Si votre terrain se situe dans un secteur sauvegardé, à proximité d'un monument historique ou dans un site classé, les règles se durcissent : une déclaration préalable peut être exigée – même pour de très petites surfaces – et l'avis de l'Architecte des Bâtiments de France (ABF) peut être nécessaire pour valider l'aspect extérieur du projet.

Au-delà de la surface, l'implantation de votre véranda doit respecter des règles de bon voisinage et de fiscalité.

Le PLU définit souvent des distances minimales à respecter par rapport aux limites de propriété de vos voisins. Si le PLU est muet, la réglementation nationale impose généralement de construire, soit en limite séparative, soit à une distance d'au moins 3 mètres de celle-ci.

De plus, si votre véranda crée une vue chez votre voisin (fenêtres, baies vitrées), vous devez respecter les distances de vue prévues par le Code civil pour préserver l'intimité de chacun.

Construire une véranda augmente la valeur de votre bien, mais peut aussi avoir un impact sur vos taxes. Dans certains cas,  vous devrez en effet vous acquitter de :

• la taxe d'aménagement,
• la taxe d'archéologie préventive dans certains cas,
• votre taxe foncière augmentée, à la suite d'une réévaluation.

Construire sans autorisation ou sans respecter le PLU est risqué ! Le maire dispose de pouvoirs administratifs pour faire cesser l'infraction. Cela peut se traduire par : 

• un arrêté interruptif de travaux pour stopper le chantier immédiatement,
• une mise en demeure pour régulariser ou démolir la construction sous un certain délai,
• des sanctions financières : des amendes pouvant atteindre plusieurs milliers d’euros par mètre carré construit illégalement,
• une action d'office : en dernier recours, la commune peut faire réaliser les travaux de démolition à vos frais.