Dans le cadre d’un bail soumis à la loi du 6 juillet 1989, la surface habitable doit absolument être mentionnée dans le contrat de location. Si une erreur est constatée, le locataire peut obtenir une diminution du loyer, sous certaines conditions. Explications.
La surface habitable : une mention obligatoire du bail
L’article 3 de la loi du 6 juillet 1989 précise que le bail doit contenir un certain nombre de mentions obligatoires, notamment la consistance, la destination ainsi que la surface habitable de la chose louée.
Notons qu’il n’est pas obligatoire de faire mesurer la surface habitable par un professionnel, mais c’est toutefois vivement conseillé. En effet, une erreur sur la surface pourrait être lourde de conséquences pour le bailleur.
Pour rappel, la surface habitable d'un logement est la surface de plancher construite, après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d'escaliers, gaines, embrasures de portes et de fenêtres. Le volume habitable correspond au total des surfaces habitables ainsi définies multiplié par les hauteurs sous plafond.
Il n'est pas tenu compte de la superficie des combles non aménagés, caves, sous-sols, remises, garages, terrasses, loggias, balcons, séchoirs extérieurs au logement, vérandas ou volumes vitrés, locaux communs et autres dépendances des logements, ni des parties de locaux d'une hauteur inférieure à 1,80 mètre.
Ces règles de calcul sont prévues par l’article R.156-1 du Code de la construction et de l’habitation. Il convient de ne pas confondre la surface habitable et la surface loi Carrez, qui répondent chacune à une définition légale bien précise.
Le recours du locataire, en cas d’erreur sur la surface habitable
L'article 3-1 de la loi du 6 juillet 1989 précise que, lorsque la surface habitable de la chose louée est inférieure de plus d'un vingtième à celle exprimée dans le contrat de location, le bailleur supporte, à la demande du locataire, une diminution du loyer proportionnelle à l'écart constaté.
Si les parties ne parviennent à trouver un accord sur la question, ou à défaut de réponse du bailleur dans un délai de deux mois à compter de la demande en diminution de loyer, l’une ou l’autre des parties peut saisir le juge dans le délai de quatre mois à compter de cette même demande afin de déterminer, le cas échéant, la diminution de loyer à appliquer.
La diminution de loyer acceptée par le bailleur ou prononcée par le juge prend effet à la date de signature du bail.
Attention ! Si la demande en diminution du loyer par le locataire intervient plus de six mois à compter de la prise d'effet du bail, la diminution de loyer acceptée par le bailleur ou prononcée par le juge prend effet à la date de la demande.
Références juridiques
Articles 3 et 3-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989
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