Après quelques années en tant qu’associé d’une SCI, vous décidez de revendre vos parts. Mais la simple rédaction d’un acte de cession ne suffit pas à rendre la cession valable. La transaction nécessite également d’accomplir certaines formalités auprès de la société et de l’administration fiscale. Mode d’emploi !
- Estimez la valeur nette de la SCI et divisez-la par le nombre de parts ; attention à la décote.
- Obtenez l’agrément des associés (sauf liens familiaux).
- L'acte de cession doit être rédigé/signé par un notaire, avocat ou expert‑comptable.
- Convoquez l'assemblée pour modifier les statuts.
- Déclarez la cession au guichet des entreprises ; déclarez plus‑value à l’administration fiscale.
Fixez le prix de vente des parts
Pour fixer votre prix de vente, commencez par estimer la valeur du patrimoine de la SCI. Additionnez le prix des biens immobiliers, puis déduisez les dettes comme les crédits en cours. Divisez ensuite le résultat par le nombre total de parts pour obtenir leur valeur unitaire.
Prenons un exemple. Votre SCI possède un immeuble estimé à 300 000 €, avec un crédit restant de 100 000 €. Sa valeur nette s’élève donc à 200 000 €. Si vous détenez 25 % des parts, le prix de vente est en théorie de 50 000 €.
Mais attention, vous ne récupérerez pas forcément ce montant ! Les parts de SCI sont moins faciles à revendre qu'un bien immobilier : l'acheteur peut donc négocier une décote.
Obtenez l’accord des autres associés
Vous avez trouvé un acheteur ? Avant de concrétiser la transaction, vous devez en principe obtenir l’accord unanime des autres associés, sauf si la cession s’effectue entre parents, enfants ou petits-enfants. C’est ce qu’on appelle l’agrément.
Vérifiez toutefois les statuts de la SCI. Ils peuvent prévoir un vote à une autre majorité, confier cette décision au gérant ou dispenser certaines ventes d’agrément.
Alors, que faire si les associés refusent l’agrément ? Ils disposent de 3 mois pour faire racheter vos parts par un autre associé, un tiers ou la SCI elle-même. Passé ce délai, si aucun rachat n’a eu lieu, vous pouvez revendre les parts à l’acheteur initialement choisi.
Si vous possédez les parts depuis moins de 2 ans et que l’agrément est refué, les autres associés et la SCI ne sont pas tenus de les racheter.
Rédigez et signez l’acte de cession
Depuis le 27 juin 2026, vous devez obligatoirement faire rédiger ou signer l’acte de cession par un notaire, un avocat ou un expert-comptable. Si vous ne recourez pas à l’un de ces professionnels, l’acte sera purement et simplement nul.
Vous devrez ensuite signer l’acte de cession, soit de manière manuscrite soit de manière électronique. Une fois que cela est fait, la vente devient parfaite.
L’acte de cession peut prévoir certaines garanties, comme la clause d’actif et de passif. Son objectif est de protéger l’acquéreur contre une surévaluation de la SCI ou des dettes cachées.
Modifiez les statuts de la société
Comme vous cédez vos parts, la répartition des associés dans le capital va changer. Conséquence ? Vous devez modifier les statuts juridiques de la SCI.
Le gérant de la SCI doit au préalable convoquer une assemblée générale pour qu’elle vote la modification. Le vote s’effectue s’effectue selon les règles prévues par les statuts actuels ou, par défaut, à l’unanimité.
La décision sera ensuite consignée dans un procès-verbal d’assemblée et les statuts, modifiés selon la nouvelle répartition des parts.
Réalisez les formalités administratives
La cession de part n’impose pas de publication dans un journal d’annonces légales. Toutefois, elle doit être déclarée sur le site du guichet des entreprises. Vous devrez fournir un exemplaire du PV de modification de statuts et un des statuts mis à jour.
Vous devez enfin déclarer la vente à l’administration fiscale. Si vous avez réalisé une plus-value, celle-ci sera taxée :
- à 12,8 % pour l’impôt sur le revenu (IR) ;
- à 18,6 % pour les prélèvements sociaux.
Si le calcul vous est plus favorable, vous pouvez préférer une imposition au barème progressif de l’IR.
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