Qui paie le compromis dans une vente entre particuliers ?

Lorsqu’un compromis de vente est signé chez le notaire, celui-ci rédige un acte authentique et réalise les vérifications juridiques nécessaires à la sécurisation de la transaction. La rédaction du compromis peut donner lieu à des frais, dont le montant varie selon les études notariales et la complexité du dossier. En pratique, ces frais représentent généralement quelques centaines d’euros. Le plus souvent, ils sont avancés par l’acquéreur et imputés sur les frais d’acquisition qui seront réglés lors de la signature de l’acte de vente définitif, lorsque le même notaire intervient sur l’ensemble de l’opération.

Vente entre particuliers : le montant du dépôt de garantie

Lors de la signature du compromis, l’acheteur verse fréquemment un dépôt de garantie afin de matérialiser son engagement. Son montant représente généralement entre 5 % et 10 % du prix de vente. Cette somme est conservée jusqu’à la signature de l’acte authentique puis déduite du prix d’achat. Ce dépôt de garantie est restitué à l’acquéreur s’il exerce son droit de rétractation dans le délai légal ou si une condition suspensive prévue au compromis ne se réalise pas.

La rédaction et la signature du compromis de vente ne sont pas obligatoirement réalisées chez un notaire. En effet, vendeur et acheteur peuvent conclure directement un compromis de vente sous seing privé. Dans ce cas, la rédaction de l’acte est généralement gratuite. Les parties peuvent rédiger elles-mêmes le document ou se faire accompagner par un professionnel, tel qu’un avocat ou un agent immobilier. Le compromis de vente sous seing privé n’est pas soumis à une obligation générale d’enregistrement auprès de l’administration fiscale. Toutefois, les parties peuvent souhaiter réaliser certaines formalités afin de donner une date certaine à l’acte ou de renforcer sa sécurité juridique. Ces démarches peuvent être soumises à un droit fixe de 125 €. La répartition de cette dépense est librement déterminée entre le vendeur et l’acheteur.

Désignation des parties, description du bien vendu, diagnostics techniques, règlement de copropriété, prix de vente, modalités de financement, conditions suspensives ou encore répartition des frais : le compromis de vente doit respecter un certain nombre de règles de fond et de forme pour être pleinement valide. La vente entre particuliers permet aux parties d’organiser librement la signature du compromis de vente. Elles peuvent rédiger elles-mêmes l’acte ou choisir de se faire accompagner par un professionnel. Cette assistance facultative peut être utile pour vérifier la conformité du document et faciliter certaines démarches administratives.

Le notaire vérifie le compromis lors de la conclusion de la vente

Au moment de la signature de l’acte authentique, le notaire vérifie l’ensemble des pièces nécessaires à la vente, y compris le compromis de vente. Lorsque celui-ci a été signé entre particuliers, il s’assure que son contenu est conforme à la réglementation en vigueur et qu’il contient les informations nécessaires à la poursuite de la transaction. Certaines mentions, comme la superficie privative d’un lot de copropriété ou les conditions suspensives, doivent être renseignées avec précision. Si des éléments sont manquants ou nécessitent d’être complétés, des ajustements peuvent être demandés avant la signature définitive afin de sécuriser la vente pour les deux parties.

Le compromis de vente engage juridiquement le vendeur et l’acquéreur sur la vente d’un bien et son prix avant même la signature de l’acte authentique. Cet engagement ne doit donc pas être pris à la légère. Une attention particulière doit être portée aux conditions suspensives prévues dans le document, car elles peuvent conduire à l’annulation de la vente si certains événements surviennent avant la signature définitive. Parmi les conditions suspensives les plus fréquentes figurent notamment l’obtention du prêt immobilier par l’acquéreur, l’absence d’exercice d’un droit de préemption ou encore l’obtention de certaines autorisations administratives.

Si l’une de ces conditions ne se réalise pas dans le délai prévu, la vente est annulée sans pénalité pour l’acheteur et le dépôt de garantie lui est restitué. L’acquéreur bénéficie également d’un délai légal de rétractation de dix jours à compter de la notification du compromis de vente. Pendant cette période, il peut revenir sur son engagement sans avoir à justifier sa décision et sans supporter de frais. En dehors de l’exercice du droit de rétractation ou de la non-réalisation d’une condition suspensive, l’acquéreur qui renonce à son achat s’expose généralement au paiement de dommages et intérêts prévus par la clause pénale figurant dans le compromis. 

Pas de droit de rétractation pour le vendeur

De son côté, le vendeur ne bénéficie pas d’un droit de rétractation équivalent. Une fois le compromis signé, il est également engagé. En cas de refus injustifié de vendre, l’acquéreur peut saisir la justice afin d’obtenir l’exécution forcée de la vente ou une indemnisation.