Comment calculer la surface habitable de mon logement pour le vendre ?

Lorsque l'on parle de surface habitable dans le cadre de la vente d'un logement, qu'il s'agisse d'un appartement ou d'une maison, sachez que cette notion répond en réalité à une définition bien précise. Il s'agit de réaliser un calcul de surface en mètres carrés afin de connaître la superficie de votre bien. 

Ce calcul peut sembler complexe, mais les règles sont claires une fois qu'on les connaît !

Lorsque l'on souhaite effectuer le calcul de la surface habitable d'un logement, il faut prendre en compte la surface plancher construite, qui peut apparaître dans des documents comme l'acte de vente ou être mesurée par un professionnel. Attention : certaines surfaces ne sont pas prises en compte dans le résultat final. 

En effet, le calcul de la superficie privative loi Carrez ne tient pas compte des pièces dont la hauteur sous plafond est inférieure à 1,80 m, des balcons et terrasses, des caves et des parkings. 

En revanche, les combles et les greniers aménagés entrent dans le calcul à partir du moment où la hauteur sous plafond est de 1,80 m minimum.

• La loi Carrez est obligatoire pour la vente d'un bien en copropriété (appartement, maison en lotissement). Elle mesure la superficie privative.
• La loi Boutin est quant à elle obligatoire pour la location à titre de résidence principale. Elle mesure la surface habitable.

Elles utilisent toutes les deux le même seuil de hauteur sous plafond (1,80 m), mais n'incluent pas exactement les mêmes surfaces.

Comme évoqué précédemment, toute la surface de votre bien ne peut pas représenter la surface habitable. 

Vous devez donc exclure de votre calcul les éléments suivants :

• les pièces ou endroits d'une hauteur sous plafond inférieure à 1,80 m,
• les caves et sous-sols,
• les terrasses, loggias et balcons,
• les vérandas et volumes vitrés,
• les locaux communs et les dépendances,
• les combles et les greniers non aménagés,
• les remises et garages.

Si vous avez pour projet de vendre votre logement, le calcul de la superficie privative sera inévitable et obligatoire, s'il s'agit d'un appartement ou d'une maison en lotissement (les maisons individuelles ne sont donc pas concernées). 

Cette obligation s'explique par le fait que certaines opérations nécessitent un mesurage précis de la surface, comme dans les cas suivants :

• Dans les contrats de réservation d'un logement en l'état futur d'achèvement (VEFA), la superficie privative doit apparaître et le promoteur s'engage à ce que le logement livré à l'acquéreur corresponde à ce qui lui a été annoncé.
• La surface habitable permet au fisc de calculer la valeur locative cadastrale et par la suite le montant de la taxe foncière.

Dans le cadre de la vente de votre bien immobilier, une fois que vous aurez effectué le calcul de surface par pièce de votre logement, vous devrez vous pencher sur le prix au m² par commune afin de connaître le prix de vente de votre bien. 

Bien sûr, n'oubliez pas de renseigner des paramètres tels que l'état général du bien, la présence éventuelle d'un jardin ou d'une terrasse, les équipements, etc.

Il arrive de calculer également la surface utile d'un logement, qui correspond à la surface habitable, augmentée de 50 % des surfaces annexes. Cette surface utile sert à calculer la surface d'une maison ou d'un immeuble d'habitation.

Non. Pour la vente des maisons – excepté pour les maisons neuves et les maisons en copropriété ou en lotissement –, le calcul et la mention dans le contrat de vente de la superficie privative « loi Carrez » n'est pas obligatoire. Aucun mesurage ne doit donc être effectué. 

Cela explique pourquoi les mètres carrés qui apparaissent dans une annonce immobilière sont souvent approximatifs. Par exemple, quand vous lisez une annonce pour une maison de 120 m² en vente, vous ne savez pas toujours de quels m² il s'agit réellement : le calcul peut prendre en compte ou non les annexes, qui n'entreraient pas en compte dans le calcul s'il s'agissait d'un appartement. 

Dans le cadre de la vente d'une maison, la surface annoncée correspond généralement à la surface utile, qui prend donc en compte la moitié de la surface des annexes. Il est tout de même recommandé de calculer la superficie privative lors de la vente d'une maison afin d'informer au mieux les acquéreurs et d’éviter les conflits.

Les mètres carrés non habitables de votre maison ne sont pas perdus, ils permettent d'augmenter sa valeur. Pensez donc à les prendre en compte lors du calcul du prix de vente de votre bien immobilier. Ce montant supplémentaire dépendra de plusieurs critères : 

• la superficie de vos pièces non habitables, 
• leur aménagement, 
• leur état, 
• leur utilité. 

Un agent immobilier pourra parfaitement vous accompagner dans l'estimation de ces surfaces non habitables et dans leur mise en valeur. 

Même si vous souhaitez vendre votre bien par vos propres moyens, il est vraiment utile de mettre en avant ces surfaces non habitables dans l'annonce immobilière puisqu'elles peuvent être un véritable atout pour accélérer la vente de votre habitation. 

En effet, les acquéreurs seront sensibles à la présence d'espaces de stockage supplémentaires (cave, combles…), d'un garage pour garer leur(s) véhicule(s) ou encore d'un balcon ou d'une terrasse.

Si votre logement est doté d'une mezzanine, sachez qu'elle peut parfaitement être comptabilisée dans le calcul de la superficie du logement. En revanche, s'il s'agit d'une structure légère et démontable, cela ne sera pas possible. 

De même, si votre garage n'est pas considéré comme une surface habitable, il peut toutefois le devenir, si vous avez réalisé des travaux pour le transformer en pièce à vivre (salon ou cuisine, par exemple).

L'aménagement d'un garage en pièce à vivre est soumis à déclaration préalable de travaux ou à permis de construire, selon la surface concernée et les règles du PLU de votre commune. 

Renseignez-vous auprès de votre mairie avant de commencer les travaux.