Vendre un logement sous-estimé : le fisc peut augmenter le prix de vente

Le prix de vente d’un bien immobilier peut être rectifié par le fisc

Lors d’une vente immobilière, les parties sont amenées à payer des taxes, notamment à travers les frais de notaire. En théorie, le prix de vente est fixé librement par le vendeur, et il est négocié librement avec l’acquéreur avant la signature de l’avant-contrat. Cependant, la Cour de Cassation a récemment rappelé que le fisc n’est pas tenu par ce prix convenu entre les parties. S’il estime que le prix de vente est trop inférieur à ceux du marché, il peut parfaitement le rectifier. Mais cette rectification peut coûter cher aux deux parties, car les taxes et droits sont liés au prix qui apparaît dans l’acte de vente authentique. Or, si le fisc réhausse le prix, il réhausse également les taxes réglées par l’acquéreur, à travers les frais de notaire qui sont composés d’impôts. De plus, si le vendeur est soumis à la taxe sur la plus-value, à la CSG ou aux taxes sur les terrains devenus constructibles par exemple, ces dernières vont également augmenter. Les juges affirment donc que le prix convenu doit être cohérent eu égard aux prix pratiqués sur le marché immobilier. Pour pouvoir rectifier le prix de vente, le fisc doit appuyer son point de vue, et fournir des termes de comparaison, à savoir les prix déclarés lors de ventes de biens similaires dans le même secteur.

Les frais de notaire sont essentiellement composés de taxes

Les frais de notaire portent mal leur nom, puisqu’ils ne constituent pas intégralement la rémunération du notaire, loin de là. Les frais de notaire se composent en réalité en majeure partie de droits de mutation, que le notaire collecte pour les reverser à l’Etat :

• Les droits de mutation représentent 5,80 % du prix de vente, et sont composés de la taxe sur la publicité foncière et les droits d’enregistrement. Ces sont ces taxes qui seront augmentées en cas de rectification du prix de vente par le fisc.
• Les frais et débours correspondent aux sommes avancées par le notaire pour rémunérer les différents intervenants en charge de réaliser les actes et les documents qui permettent de réaliser le transfert de propriété : conservateur des hypothèques, inscription des garanties hypothécaires, frais de publication de vente, document d’urbanisme, extrait de cadastre, etc.
• 1 % du prix de vente est dédié à la rémunération du notaire, qui est encadrée et calculée proportionnellement au prix de vente.

Comment déterminer le prix de vente d’un logement ?

Pour éviter que l’administration fiscale ne rectifie le prix de vente du logement, le vendeur doit fixer un prix de vente juste et raisonnable. Pour ce faire, il est important de tenir compte de plusieurs paramètres. A commencer par la localisation précise du logement, sa proximité avec les transports, les commerces, les écoles, etc. Notez que les maisons ont une valeur supérieure aux appartements dans un même secteur, et la présence ou non d’un espace extérieur, jardin, terrasse, balcon ou cour, fait également augmenter le prix. L’état général de votre bien entre également en compte dans le calcul du prix : un bien immobilier avec travaux se vendra moins cher qu’un bien en bon état. Enfin, la superficie est évidemment incontournable, sans oublier le nombre et l’agencement des pièces.