Locataire / propriétaire : qui paie les réparations des fenêtres et des volets ?

En location, la répartition des réparations entre locataire et propriétaire repose principalement sur la nature des travaux et l'origine du dommage.

Le locataire prend en charge l'entretien courant du logement et les menues réparations locatives prévues par la réglementation. Cela concerne notamment certains éléments des fenêtres, des volets et des stores.

Le propriétaire, de son côté, doit prendre en charge les réparations qui ne sont pas locatives, notamment celles qui résultent de la vétusté, d'un défaut de construction ou d'une malfaçon. Il doit également assurer les travaux nécessaires au maintien du logement en bon état et au respect des exigences de décence.

Une dégradation imputable au locataire peut toutefois rester à sa charge, même lorsqu'elle concerne un équipement qui relève habituellement du propriétaire.

Le locataire doit assurer l'entretien courant des fenêtres et certaines menues réparations. Le décret du 26 août 1987 prévoit notamment le graissage des gonds et charnières ainsi que les petites réparations concernant certains éléments comme les poignées, crémones, espagnolettes, boulons, clavettes et targettes.

Concrètement, le locataire peut notamment avoir à sa charge :

• le graissage des gonds et charnières ;
• les petites réparations des poignées et mécanismes de fermeture ;
• le remplacement de certaines petites pièces prévues par la réglementation ;
• la réfection du mastic ;
• le remplacement d'une vitre détériorée lorsqu'il est responsable de sa casse.

Une fenêtre qui ferme mal en raison d'un simple manque d'entretien ou d'une petite pièce défectueuse peut donc nécessiter une intervention à la charge de l'occupant. En revanche, une difficulté de fermeture ou une panne qui résulte de la vétusté ou d'un défaut de l'équipement relève du propriétaire.

Le locataire doit également signaler au propriétaire les dysfonctionnements importants dès qu'il les constate. Attendre plusieurs mois alors que le problème s'aggrave peut compliquer la détermination des responsabilités.

Lorsqu'une vitre est cassée, il faut rechercher l'origine du dommage.

Si le vitrage a été brisé à la suite d'un choc provoqué par le locataire, un membre de son foyer ou une personne dont il répond, son remplacement peut être à sa charge. Son assurance habitation peut éventuellement intervenir selon les garanties souscrites.

À l'inverse, si le vitrage est endommagé en raison de la vétusté, d'un défaut de l'installation ou d'un événement dont le locataire n'est pas responsable, il ne peut pas automatiquement être tenu de payer.

Les volets et stores font eux aussi l'objet de réparations locatives. Le locataire doit assurer leur entretien courant et certaines menues réparations prévues par le décret.

Pour les volets et dispositifs de fermeture, cela peut notamment concerner :

• le graissage des mécanismes ;
• l'entretien des gonds et charnières ;
• certaines petites réparations ;
• le remplacement de cordes, poulies ou de quelques lames pour les stores et jalousies, dans les conditions prévues par la réglementation.

Pour les volets battants, l'entretien courant peut également inclure certaines opérations de peinture ou de protection lorsque celles-ci ne sont pas liées à la vétusté de l'équipement.

En revanche, lorsque le problème résulte de la vétusté, d'une usure normale ou d'une défaillance importante de l'équipement, le propriétaire doit en principe prendre en charge la réparation ou le remplacement.

Ainsi, un volet roulant bloqué n'est pas automatiquement à la charge du locataire : il faut déterminer l'origine de la panne. Une petite réparation relevant de l'entretien courant peut lui incomber, tandis qu'une défaillance du moteur ou un mécanisme hors d'usage en raison de son ancienneté peut relever du propriétaire.

La vétusté correspond à l'usure résultant du temps et de l'usage normal du logement. Elle ne doit pas être confondue avec une dégradation imputable au locataire.

Une fenêtre devenue difficile à utiliser après plusieurs années, un volet dont le mécanisme est hors d'usage en raison de son ancienneté ou une menuiserie fortement dégradée par le temps peuvent nécessiter une intervention du propriétaire.

Le bailleur doit notamment prendre en charge les réparations qui ne sont pas des réparations locatives, ainsi que celles rendues nécessaires par la vétusté, un vice de construction ou une malfaçon.

En revanche, si l'équipement a été endommagé par une mauvaise utilisation ou un défaut d'entretien imputable au locataire, celui-ci peut être tenu de financer la remise en état.

L'état des lieux d'entrée peut alors être utile pour déterminer l'état initial de la fenêtre, du volet ou du store.

Le remplacement complet d'une fenêtre constitue généralement une intervention importante qui relève du propriétaire, notamment lorsqu'elle est rendue nécessaire par la vétusté ou un défaut de l'équipement.

Le bailleur peut également décider de remplacer d'anciennes fenêtres par des modèles plus performants, par exemple pour améliorer l'isolation thermique ou acoustique du logement.

Le locataire ne peut toutefois pas se voir facturer librement une partie de ces travaux. Une éventuelle contribution dans le cadre de travaux d'amélioration doit respecter les conditions prévues par la réglementation applicable aux travaux réalisés pendant le bail.

Le simple fait que de nouvelles fenêtres permettent de réaliser des économies d'énergie ne suffit donc pas à autoriser le propriétaire à en réclamer directement le coût au locataire.

La responsabilité dépend là encore de l'état des volets et de l'origine des travaux.

Si les volets ont été dégradés par le locataire, celui-ci peut être tenu de prendre en charge la remise en état. En revanche, une peinture qui s'écaille en raison de l'ancienneté et de l'exposition normale aux intempéries peut relever de la vétusté et donc du propriétaire.

Il faut donc distinguer une dégradation imputable au locataire d'une usure normale liée au temps.

L'état des lieux d'entrée, les photographies et, le cas échéant, les échanges entre les parties peuvent aider à établir l'état initial des volets.

Lorsqu'un problème est constaté, il est important d'en identifier l'origine avant d'engager les travaux.

Le locataire doit informer rapidement le propriétaire ou l'agence immobilière, notamment lorsque le dysfonctionnement est important ou risque de s'aggraver.

Pour une petite réparation qui lui incombe clairement, il peut prendre les mesures nécessaires. En revanche, lorsqu'il s'agit d'une réparation importante ou lorsque la responsabilité est incertaine, il est préférable de ne pas engager une dépense importante sans avoir échangé au préalable avec le propriétaire.

En cas de désaccord, plusieurs éléments peuvent être utiles pour déterminer la responsabilité de chacun :

• l'état des lieux d'entrée et de sortie ;
• les photographies de l'équipement ;
• les factures ou justificatifs d'entretien ;
• les devis et diagnostics réalisés ;
• les échanges écrits entre le propriétaire, le locataire et l'agence.

L'état des lieux d'entrée permet de constater l'état des fenêtres, volets, stores et autres équipements au début de la location.

Il est donc utile de vérifier notamment :

• l'ouverture et la fermeture des fenêtres ;
• l'état des vitres ;
• le fonctionnement des poignées et mécanismes ;
• l'état des volets battants ou roulants ;
• le fonctionnement des stores ;
• la présence éventuelle d'infiltrations ou de traces d'humidité.

Au moment de l'état des lieux de sortie, le propriétaire ne peut pas réclamer au locataire le coût correspondant à la simple vétusté des équipements. En revanche, les dégradations imputables au locataire peuvent justifier une retenue sur le dépôt de garantie, à condition que les sommes réclamées soient justifiées.

Le locataire peut-il faire réparer une fenêtre sans prévenir le propriétaire ?

Pour une petite réparation qui lui incombe clairement, le locataire peut prendre les mesures nécessaires. En revanche, lorsqu'il s'agit d'une intervention importante ou dont la responsabilité est incertaine, il est préférable d'en informer préalablement le propriétaire ou l'agence. Cela permet de déterminer l'origine du problème et d'éviter une contestation sur la prise en charge.

Le locataire peut-il demander une réparation si la fenêtre était déjà défectueuse à son arrivée ?

Oui. Si le défaut était présent lors de l'entrée dans les lieux et ne résulte pas de l'utilisation du logement par le locataire, celui-ci doit le signaler au propriétaire ou au gestionnaire. L'état des lieux d'entrée et les éventuelles réserves permettent alors d'établir l'état initial de la fenêtre ou du volet.

Qui paie une réparation lorsque la cause de la panne est difficile à déterminer ?

La prise en charge dépend de l'origine du dommage. Une panne liée à la vétusté, à un défaut de l'équipement ou à une réparation importante relève en principe du propriétaire. À l'inverse, une dégradation ou un défaut d'entretien imputable au locataire peut rester à sa charge. En cas de désaccord, un diagnostic ou un devis peut aider à déterminer l'origine du problème.

Que peut faire le locataire si une fenêtre défectueuse rend le logement difficile à utiliser ?

Le locataire doit signaler rapidement le problème au propriétaire ou à l'agence, de préférence par écrit, en décrivant les désordres constatés. Si aucune solution n'est trouvée, des démarches amiables peuvent être engagées avant, si nécessaire, de recourir aux procédures prévues en matière de litiges locatifs. Le locataire ne doit toutefois pas cesser de payer son loyer ni déduire de sa propre initiative le montant des réparations du loyer.