Lyon : après des mois de flambée, le prix immobilier peut-il baisser ?

Véritable signe d’espoir pour nombre d’aspirants à l’accession à la propriété, le Baromètre LPI-SeLoger fait état depuis l’été d’un ralentissement de la hausse des prix à Lyon. On a même assisté à un très léger recul au cours du troisième trimestre (-0,3 %), sur douze mois glissants ! Des années que cela n’était pas arrivé. De là à annoncer une baisse des prix à Lyon, ce serait marcher sur la tête…

Après ce coup de mou, l’inflation est bien repartie en fin d’année. Selon le dernier baromètre LPI-SeLoger, le prix du mètre carré s’établissait fin 2021 à 5 499 € à Lyon, signant une hausse de 2,4 % sur 1 an. Une hausse néanmoins beaucoup plus mesurée que celles constatées lors du premier semestre : +11,3 % en janvier, +10, 4 % en mars, +9,1 % en avril. 

La principale explication de ce ralentissement de l’inflation immobilière se trouve sans nul doute dans les capacités financières des ménages. La valeur de la pierre a augmenté bien plus rapidement que le niveau de revenus des Lyonnais. Résultat, la Fnaim de Lyon voit dans le ralentissement de l’inflation immobilière le signe que les prix de l’immobilier ont atteint un plateau haut. 

Résignés, de plus en plus de Lyonnais n’ont d’autre choix que de revoir leur stratégie d’investissement. Acheter plus petit, s’éloigner… Certains Lyonnais préfèrent même rester locataires et réaliser un investissement locatif dans d’autres villes plus abordables comme Saint-Etienne. 

Rappelons aussi que le Haut conseil de stabilité financière (HCSF) a formulé aux banques des recommandations plus strictes en matière d’octroi des prêts. Recommandations qui sont devenues depuis le 1^er janvier 2022 des normes obligatoires… Ce qui devrait exclure, de facto, de plus en plus de potentiels acquéreurs de l’emprunt, notamment à Lyon où les prix de l’immobilier sont de moins en moins en adéquation avec la réalité économique des ménages. 

S’il est difficile de prévoir de nouvelles hausses de prix à plus de 10 % sur douze mois glissants, un élément reste cependant certain. L’offre en logements neufs est toujours aussi pénurique en ce début 2022… Lyon s’est enlisée depuis maintenant près de six ans dans cette pénurie en logements neufs et ses effets sont dévastateurs. En effet, le déficit de logements neufs d’une année creuse le déficit de l’année précédente. 

Ce déséquilibre entre l’offre et la demande dans le neuf contribue largement à l’inflation constatée à Lyon ces derniers mois. A peine 3 000 logements seront sortis de terre en 2021, selon la Fédération des promoteurs immobiliers du Rhône. Un chiffre bien trop faible pour absorber le flux migratoire positif de la métropole qui gagne chaque année environ 12 000 habitants selon l’Insee.   

A l’origine de cette situation, il y a le manque de foncier disponible, mais aussi un PLU-H qui a longtemps bloqué les projets (il a été revu depuis), la crise sanitaire et des permis de construire accordés au compte-gouttes. Même si les élus de la Métropole de Lyon se sont prononcés favorables à une relance de la construction, l’immobilier reste rythmé par des cycles longs. Alors rien ne laisse présager que le marché du neuf viendra détendre le marché en 2022. 

Et quand bien même plus de logements neufs seront construits en 2022, ceux-ci devraient afficher des prix encore plus élevés sous l’effet de la flambée du coût de certains matériaux et de l’entrée en vigueur de la RE2020. Un document qui impose de nouvelles normes environnementales, résolument plus exigeantes vis-à-vis du choix des matériaux de construction. A moins que les élus de la Métropole de Lyon ne trouvent d’autres ressorts pour permettre aux Lyonnais de se loger.  

Face au contexte plus que jamais tendu du logement à Lyon, la Métropole a multiplié les annonces en 2021. Les élus ont prévu d’intensifier les préemptions de terrains et d’immeubles, ainsi que de constituer d’importantes réserves foncières. L’autre ambition de la Métropole de Lyon consiste à produire 1 000 logements par an en Bail réel solidaire (dissociant le prix du foncier et du bâti) d’ici 2026. 

Mais la mesure d’encadrement des loyers est sans doute celle qui aura fait couler le plus d’encre en 2021. Le dispositif, interdisant aux propriétaires-bailleurs de fixer librement le loyer d’un logement à Lyon et Villeurbanne, va produire ses premiers effets  en 2022. Difficile de déterminer la portée de ce dispositif, qui a été beaucoup décrié à Paris et à Lille. En effet, si nombre de locataires peuvent y voir un intérêt dans l’immédiat avec une baisse des prix des loyers, de nombreux professionnels de l’immobilier prévoient un effet pervers. 

En contraignant les investisseurs à louer à un prix inférieur, ceux-ci pourraient refuser d’investir à Lyon et préférer d’autres villes sans encadrement des loyers ce qui pourrait potentiellement mettre à mal des projets neufs… creusant encore un peu plus le déficit de nouveaux appartements qui pourraient détendre le marché. Et favorisant donc la flambée des prix !