Peut-on acheter sous condition de vendre son propre bien immobilier ?

L’idée de vendre sa résidence principale avant d’en avoir trouvé une autre peut paraître effrayante. Vous vous demandez où vous allez vivre après la vente ? Dans combien de temps allez-vous retrouver un autre bien ? Ou combien va vous coûter une résidence transitoire ? Pourtant, cette solution peut comporter certains avantages, notamment sur le plan financier.

En effet, en vendant avant d’acheter un autre bien immobilier, vous disposez immédiatement des fonds nécessaires pour une nouvelle acquisition. Vous connaissez ainsi votre budget pour financer l’achat sans avoir recours à un emprunt immobilier. De plus, en cas de coup de cœur pour un bien, vous pouvez faire une offre d’achat au vendeur, en lui expliquant que vous disposez déjà de la somme demandée. Cette situation rassurera le vendeur et le rendra plus enclin à négocier en votre faveur.

Le principal inconvénient de cette solution est de devoir trouver un logement provisoire le temps d’acquérir un nouveau bien. Si vous n’avez personne pour vous loger temporairement, il faudra recourir à une location. Cette période transitoire peut prendre quelques semaines, voire plusieurs mois. Il faudra également prendre en compte tous les frais liés à la location d’un logement et d’un garde-meuble, les frais de déménagement, etc.

Principe et fonctionnement d’un prêt-relais

Le prêt-relais vous permet de faire la transition entre le nouveau et l’ancien logement. Il s’agit en quelque sorte d’une avance bancaire destinée à financer l’achat d’un bien avant d’avoir vendu le premier. Un prêt-relais ne peut être accordé que sur une courte durée de 24 mois maximum (12 mois renouvelables une fois). De plus, le montant avancé est généralement compris entre 50 % et 80 % du prix de votre bien à vendre. Bien que cette alternative puisse être intéressante, il faut aussi considérer les risques financiers qu’elle peut entraîner. D’une part, les taux d’intérêt sont souvent plus élevés que ceux d’un crédit immobilier classique. D’autre part, elle peut s’avérer risquée si vous ne parvenez pas à vendre votre bien pendant la durée du prêt-relais.

Le prêt-relais sec

Le prêt-relais sec vous est proposé lorsque le prix de vente de votre premier bien couvre l’intégralité de l’achat du nouveau bien. Lorsque votre premier bien sera vendu, le capital servira alors à rembourser le crédit-relais et à financer l’achat du deuxième bien.

Le prêt-relais associé

Le prêt-relais associé, ou couplé, est utilisé lorsque le prix du bien immobilier que vous souhaitez acheter est beaucoup plus élevé que le bien que vous comptez vendre. Dans ce cas, un crédit immobilier classique est alors associé au prêt-relais. Ce dernier permettra la transition entre les deux transactions et le crédit classique financera le nouvel achat.

Le fait de vendre et d’acheter un nouveau bien en même temps s’appelle une vente en cascade. La démarche consiste à demander l’inclusion d’une clause suspensive dans le compromis de vente pour l’achat de votre nouveau bien. Une clause suspensive permet de conditionner la vente d’un bien immobilier. En tant qu’acquéreur, elle vous permet d’annuler l’achat du nouveau bien si vous ne parvenez pas à vendre votre propre bien, sans avoir à payer de frais d’annulation.

Par exemple, en tant qu’acquéreur potentiel, vous avez fait une offre d’achat pour une nouvelle maison. Seulement, vous n’avez pas encore vendu la maison dans laquelle vous vivez. Dans ce cas, avant de signer un compromis de vente, vous pouvez demander au vendeur d’inclure une condition suspensive de vente dans le contrat. Cela permet de mettre la vente en attente, le temps pour vous de vendre votre maison pour financer l’achat.

Toutefois, il faut savoir qu’une telle clause est rarement acceptée par les vendeurs, sans garantie sérieuse de l’acheteur. Cette clause peut être risquée pour le vendeur, car son bien est bloqué pendant plusieurs mois. Par ailleurs, il se retrouve à la case départ si l’acheteur échoue à vendre son bien. C’est la raison pour laquelle une condition suspensive de vente n’est généralement mise en place qu’à la condition que vous ayez vous-même signé un compromis de vente pour votre première maison.

Il est également important d’anticiper le dépôt de garantie ou l’indemnité d’immobilisation prévus lors de la signature de l’avant-contrat. Cette somme, souvent fixée autour de 5 % à 10 % du prix de vente, permet de sécuriser l’engagement des parties et confirme le sérieux de l’acheteur auprès du vendeur. Elle est généralement versée au moment de la signature du compromis ou de la promesse de vente, puis conservée jusqu’à la signature de l’acte définitif.

En cas de vente en cascade, ce point ne doit pas être négligé dans la mesure où l’acheteur engage une somme parfois importante alors que la vente de son propre bien n’est pas encore finalisée. Il est donc essentiel de vérifier précisément les conditions de restitution prévues dans l’avant-contrat, notamment si la vente du premier logement prend du retard ou n’aboutit pas.

Pour limiter les risques, mieux vaut faire encadrer ces modalités par le notaire et veiller à ce qu’elles soient cohérentes avec les clauses suspensives négociées avec le vendeur.