Acheter un appartement duplex : avantages et inconvénients

Le duplex se définit comme un appartement composé de deux niveaux superposés au sein d'un même immeuble, reliés entre eux par un escalier ou, plus rarement, par un ascenseur intérieur. Cette particularité architecturale le distingue d'un appartement traditionnel, en lui conférant une allure et une fonctionnalité proches de celles d'une maison. Dans un immeuble récent, un appartement duplex occupe souvent les deux derniers étages, bénéficiant ainsi d'une vue dégagée et d'une tranquillité accrue. Dans l'immobilier ancien, l’appartement duplex est souvent issu de la fusion d’un appartement existant avec l'étage supérieur, parfois d'anciennes chambres de bonne. Nous pouvons distinguer différents types d’appartements duplex. Le duplex montant est la configuration la plus courante, avec l’entrée principale se situant au niveau inférieur. À contrario, dans un appartement duplex descendant (ou duplex inversé), l’entrée se fait par le niveau supérieur. L'escalier doit donc être descendu pour rejoindre le niveau inférieur. De son côté, le souplex est une variante, où l'appartement duplex s'étend sur le rez-de-chaussée et un étage aménagé au sous-sol. Plus concrètement, il s’agit d'un duplex descendant, dont le niveau inférieur est le sous-sol. Ces trois configurations principales influent sur l'aménagement intérieur et l'usage quotidien du bien.

Si les appartements duplex sont de plus en plus attractifs, c’est qu’ils offrent de nombreux avantages significatifs, le premier étant que la surface habitable est sensiblement plus importante par rapport à un appartement « classique » disposant d’une surface au sol équivalente. Cette superficie maximisée permet une délimitation plus aisée des espaces. Généralement, le premier niveau est dédié aux pièces de vie (salon, cuisine, salle à manger…) et le second aux espaces de nuit et de repos (chambres, salle de bain), créant ainsi une séparation harmonieuse entre les activités diurnes et nocturnes. Ainsi, la configuration d’un appartement duplex s'apparente à celle d'une maison à étage, tout en conservant les commodités et l'emplacement souvent central d'un appartement en cœur de ville. Implanté au rez-de-chaussée, l’appartement duplex peut s’accompagner d’un jardin privatif ou en commun. En outre, la configuration d’un appartement duplex atténue fortement les nuisances sonores de la rue et des voisins du dessus et du dessous. C’est encore plus vrai pour un duplex situé en haut d’un immeuble, dans la mesure où le logement ne partage pas de plafond avec un autre.

Malgré ses nombreux atouts, l'achat d'un appartement duplex ne doit pas se faire sans prendre en compte les contraintes de ce type de bien immobilier. Un appartement duplex étant une habitation aux volumes atypiques, une architecture mal conçue peut entraîner une réduction de la surface habitable réellement utilisable. C’est notamment le cas, si les espaces sous les toits sont difficiles à aménager. De même, l'escalier, bien qu'élément central d’un appartement duplex, peut devenir une gêne et/ou nuire à l'harmonie générale de l'espace, s'il est mal disposé ou trop imposant. Dans le cadre d’un investissement locatif, l’escalier de l’appartement duplex est également un obstacle pour certaines catégories de locataires potentiels, notamment les seniors, les personnes à mobilité réduite ou les familles avec de jeunes enfants. Par ailleurs, l’isolation thermique d'un appartement duplex situé au dernier étage d’un immeuble ancien est souvent insuffisante. Elle entraîne alors des déperditions de chaleur en hiver et une surchauffe désagréable en été. Comme pour tous les types de biens, il est donc impératif de vérifier le DPE avant d’acquérir un appartement duplex. Enfin, le coût de certains travaux (peinture, isolation…) peut être onéreux dans un duplex, en raison du caractère atypique de l’espace et de la hauteur sous plafond.