Aménager un souplex : mode d’emploi

Sorte de duplex inversé, avec un logement principal en rez-de-chaussée et une surface aménagée en sous-sol, le souplex – contraction des mots « sous-sol » et « duplex », fait clairement partie de la vaste catégorie des logements atypiques, aux côtés des fameux lofts, ateliers d’artistes, duplex, triplex et autres biens hors des sentiers battus.

Très en vogue depuis les années 1980-1990, le phénomène souplex continue de prendre de l’ampleur à l’heure où la crise du logement refait surface (sans jeux de mots, Ndlr) et où l’engouement pour les biens atypiques reste intact. Sans oublier la flambée du coût de la pierre qui a sévi dans la plupart des villes comme Paris, Lyon, Bordeaux, Lille ou Strasbourg et où les prix restent prohibitifs malgré un fléchissement à la baisse. L’option souplex s’avère, dès lors, synonyme de plus grande surface à moindre coût.

C’est un fait, par rapport aux biens classiques, le souplex s’affiche à des prix très attractifs. En premier lieu car sa création suppose l’achat d’un rez-de-chaussée, qui coûte en moyenne 10 à 15 % moins cher qu’un appartement dans le même immeuble ou quartier, mais en étage plus élevé. La décote peut aller jusqu’à 40 à 50 % par rapport à un duplex quand ce même logement est doté d’un sous-sol ou d’une cave à aménager, la surface globale « à vivre » incluant la partie « basse » faisant baisser mécaniquement le prix au m².

Gare toutefois aux chants des sirènes de la bonne affaire, car transformer une surface enterrée en lieu d’habitation impose des démarches obligatoires et des travaux d’aménagement particulièrement coûteux, mais aussi divers contraintes administratives et législatives, s’agissant de requalifier un sous-sol en surface habitable.

Très encadrée par loi, la conversion d’un sous-sol ou d‘une cave en local d’habitation n’est pas une mince affaire. Et il ne suffit pas de l’aménager de façon hasardeuse pour avoir le droit d’y vivre et encore moins de le louer, la législation étant encore plus stricte sur ce point. Déjà, le Code de la santé publique (article L. 1331-22), interdit de considérer comme lieux de vie les « les caves, sous-sols, combles, pièces dépourvues d'ouverture sur l'extérieur et autres locaux par nature impropres à l'habitation ».

Une dérogation existe néanmoins pour l’aménagement des souplex, à condition de se conformer scrupuleusement aux exigences du Code de la construction et de l'habitation, qui décrit ses modalités d’aménagement afin de répondre aux normes de décence pour une occupation résidentielle. En matière de règles sanitaires – accessibilité, salubrité, assainissement, risques d’infiltrations, d’incendies... – des vérifications s’imposent, les conditions pouvant être plus ou moins strictes selon les communes.

Si aucune réglementation ne contrevient au projet d’aménagement d’un souplex, une autre étape indispensable avant de se lancer consiste à se rapprocher de la mairie de son lieu d’habitation, les règles de mise en conformité et de décence en vigueur variant selon les régions et les spécificités des plans d’urbanisme locaux. En règle générale, le projet de conversion d’un sous-sol impose une hauteur sous-plafond supérieure à 1,80 m, voire 2 ou 2,20 m selon les mairies. Côté autorisations, cela va dépendre de l’emprise au sol :

• Une demande d’autorisation préalable à la réalisation des travaux est de rigueur pour une surface de plancher de 5 à 20 m², voire 40 m² si la résidence se situe en zone urbaine.
• Un permis de construire pour plus de 20 ou 40 m² selon le secteur.

Une fois le feu vert de l’urbanisme en poche, la conversion d’un sous-sol en souplex va nécessiter de prendre nombre de précautions pour respecter les normes de salubrité, un sous-sol étant par définition un espace aveugle, sombre, humide, sans ventilation naturelle.

L’aménagement d’un espace habitable aux normes va s’organiser autour de plusieurs étapes essentielles pour évincer tous les risques et pièges que peut présenter ce type d’habitat, à savoir :

• L’assainissement des murs et des sols. Les surfaces enterrées ou semi-enterrées étant le plus souvent humides, voire sujettes à infiltrations d’eau, il est fondamental de procéder à ces travaux de drainage pour traiter les murs, le plafond et les sols. Le choix des matériaux et des revêtements sera adapté pour bloquer les remontées capillaires et renforcer les protections contre l’humidité.
• Les ouvertures et la ventilation. Essentielles à la qualité de vie d’un souplex, l’ajout d’ouvertures – comme la création d’un accès aux espaces supérieurs avec une trémie d'escalier la plus large possible – va permettre à l’air de circuler naturellement. L’installation d’un système performant de ventilation mécanique contrôlé (VMC) simple ou double flux est aussi de rigueur pour contenir le taux d’humidité et éviter la formation de moisissures.
• L’isolation thermique et acoustique. Autre étape cruciale pour le confort des lieux, l’isolation intervient dès l’étape d’assainissement, avec la pose d’isolants spécifiques pour les surfaces périphériques et des revêtements adaptés.
• Les éclairages et la lumière naturelle. Un sous-sol étant une pièce sombre par nature, il est conseillé de jongler avec les éclairages naturels – comme des puits de lumière ou une partie du plancher vitré –, et l’installation de systèmes d’éclairages artificiels, en multipliant les sources lumineuses et en privilégiant les Led, économes en énergie, pour donner l’impression de lumière naturelle. Astuce : les miroirs muraux réfléchissent la lumière et agrandissent l’espace.
• L’accessibilité des lieux. La création d’ouvertures vers l’extérieur ou l’étage supérieur est incontournable pour créer un passage sécurisé entre le souplex et l’habitat principal.

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