De quoi dépend le prix de vente d’un bien immobilier ?

En toute logique, les caractéristiques propres au bien immobilier ont un impact direct sur sa valorisation. C’est le cas de sa superficie, qui permet de calculer un prix au m². En plus de la surface habitable du bien, la surface du terrain et des annexes (garage, atelier, etc.) ont également une certaine importance, de même que le nombre de pièces et de chambres. Sont aussi pris en compte :

• l’exposition,
• l’année de construction,
• la qualité des matériaux,
• l’aménagement de l’espace extérieur (jardin, terrasse…),
• le potentiel d’extension ou de division du terrain.

L’état général de la maison ou de l’appartement et le coût des travaux de rénovation à envisager par le futur acquéreur ont également un impact sensible sur le prix de vente. De plus, les biens rares sur le marché, disposant d’une architecture spécifique (maison bourgeoise, maison d’architecte…) ou jouissant d’un emplacement exceptionnel comme le bord de mer, peuvent bénéficier d’une surcote. A contrario, l’existence éventuelle de servitudes et de risques environnementaux (séismes, inondations, glissements de terrain…) peut déprécier un bien. Le prix d’une maison ou d’un appartement est également directement impacté par l’attractivité de la ville et du quartier dans lequel se trouve le bien : la proximité des commodités et des services (commerces, écoles, transports en commun, centre de santé, etc.) permet, quant à elle, d’accroître la valeur d’un bien.

La performance énergétique du bien est également essentielle pour sa valorisation. Avec la mise en place de la loi Climat et Résilience, les réformes liées au DPE (Diagnostic de Performance Energétique) et la hausse du coût de l’énergie, la différence de prix entre les logements peu énergivores et les passoires énergétiques s’accentue de façon concrète. Selon une étude menée par Opinionway pour SeLoger, le prix de vente des passoires thermiques, c’est-à-dire des logements classés F ou G au DPE, est inférieur de 3,9 % en moyenne à celui des habitations mieux classées.

De plus, cet écart de prix devrait s’accentuer dans les mois à venir. En effet, le prix des biens notés F ou G n’a cru que de 3,7 % entre juillet 2021 et février 2023, tandis que celui des biens classés A, B, C, D ou E au DPE a connu une hausse de 7 % sur la même période. En outre, une mauvaise note au DPE est aujourd’hui un frein à la visite et un levier de négociation. En 2022, plus de 50 % des acquéreurs n’ont visité que des biens ayant un bon DPE ou considéraient un mauvais DPE comme un argument de négociation. : 69 % des passoires énergétiques voient leur prix de vente négocié contre 66 % pour les autres biens. Par ailleurs, le prix des premières est négocié de 5,6 % en moyenne contre 3,7 % pour les autres biens.

En plus de ses caractéristiques propres et de son environnement, le prix d’un bien immobilier est influencé par le dynamisme et l’attractivité du marché immobilier local. Une habitation située dans un secteur très prisé pourra être vendue plus cher qu’un autre bien aux caractéristiques similaires mais localisé dans une ville peu recherchée. En outre, la conjoncture économique a une influence conséquente sur les prix de vente des biens immobiliers. Une période d’incertitude économique entraîne un attentisme des acquéreurs, une augmentation des délais de vente, un accroissement du nombre de biens présents sur le marché… et donc une diminution des prix de vente.

En revanche, si l’économie est florissante et les taux d’emprunt attractifs, le nombre d’acquéreurs augmentera, de même que la valeur des biens. Précisons toutefois que les prix des biens de prestige, c’est-à-dire les appartements et des maisons présentant des caractéristiques hors-du-commun (localisation, architecture, histoire…), sont moins influencés par les facteurs socio-économiques dans la mesure où ils sont réservés à une clientèle aisée peu impactée par les aléas du marché et qui achète bien souvent sans avoir recours au crédit.