Acheter maintenant ou attendre que les prix de vente baissent encore ?

Laetitia Lapiana 05 mai 2023
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Après des années au sommet, voilà que les prix de l’immobilier reculent depuis plusieurs mois un peu partout en France. En contrepoint, les taux d’emprunt ne cessent, eux, de poursuivre leur course en avant, avec de nouvelles hausses attendues d’ici fin 2023. Un renversement du marché qui sème la zizanie auprès de la plupart des acquéreurs potentiels : est-il préférable d’acheter maintenant ou d’attendre une baisse plus marquée du prix de la pierre pour tirer son épingle du jeu ? Éléments d’analyse.

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Une jeune femme qui hésite
Wait and see… Que vaut cette devise anglo-saxonne sur le marché de l'immobilier hexagonal ? © Mix and Match Studio
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Immobilier 2023, un marché en pente douce

À l’œuvre depuis le deuxième semestre 2022, la hausse des taux d’intérêt se poursuit sans discontinuer, tandis que les prévisions font état de nouvelles remontées dans les mois à venir, dans le sillage des taux directeurs de la BCE. Dans un contexte économique incertain et d’inflation marquée (+ 5,9 % en avril 2023), le marché de l’immobilier national n’a pas tardé à en essuyer les plâtres, pénalisé par le ralentissement de l’activité, la baisse du volume des transactions et la hausse des stocks de biens. Dans sa note de conjoncture d’avril 2023, la Fnaim évoque de fait l’érosion du nombre de transactions, en baisse de 5,4 % en un an à fin janvier 2023. L’entrée dans un cycle baissier semble bel et bien actée…

L’amorce de la baisse des prix se fait sentir dans les grandes villes

Les prix de vente entament logiquement leur décrue après plusieurs années d’euphorie. Un phénomène visible sur tout le territoire, bien que davantage prononcé du côté des plus grandes villes françaises comme lors d'achats de biens à Lyon, Nantes, Toulouse et, bien sûr, Paris, où le coût de la pierre décroche, accusant un recul de 2,4 % sur 1 an. Toutes ces tendances sont corroborées par le dernier baromètre de Meilleurs Agents, qui pointe les contre-performances :

  • de Lyon (- 3,3 % en 3 mois),
  • de Toulouse (- 2 %),
  • de Marseille (- 1,8 %),
  • de Bordeaux (- 1,3 %).

Plusieurs indices semblent donc converger vers un marché 2023 en perte de vitesse, avec un tassement du volume des ventes et une correction des prix selon les régions dans les prochains mois. Selon l’avis des experts, cela pourrait se traduire par un reflux de quelque 3 à 10 %.

Selon les estimations de Meilleurs Agents, le volume des transactions en 2023, en France, devrait passer sous la barre du million et chuter de 20 % par rapport à 2021.

Acheter sans tarder pour préserver son pouvoir d’achat

Dans un tel contexte, est-il préférable d’acheter sans tarder ou de prendre le risque d’attendre que les prix continuent de fléchir ? Difficile, malgré les tendances actuelles, de tabler sur une décrue significative du coût de la pierre, alors que les prévisions de hausse des taux d’emprunt s’annoncent, elles, plus fiables et que les incertitudes continuent de peser sur le marché. Sans oublier que la pierre reste une valeur refuge forte et que le critère de la baisse des prix ne recouvre pas les mêmes enjeux selon sa situation personnelle, ses capacités financières et ses impératifs.

Pour les budgets moyens ou serrés, si les conditions de financement de son achat immobilier sont au vert, il peut être plus judicieux de sauter le pas et de sécuriser son projet, ainsi que son pouvoir d’achat !, sans attendre que les taux remontent ou que les conditions d’octroi des prêts bancaires se durcissent face à de nouveaux déséquilibres du marché.

Pour ceux qui sont moins tributaires de l’emprunt bancaire et qui visent davantage la rentabilité dans leur investissement, l’attentisme peut être un as dans la manche à condition de bien connaître les réalités du marché local dans lequel on souhaite investir et de rester alerte par rapport aux opportunités qui peuvent se présenter à terme.

Une enquête de l’Observatoire du moral immobilier SeLoger de janvier dernier révèle que, dans le contexte économique et géopolitique actuel, 69 % des acheteurs considèrent que posséder son propre logement est rassurant et 45 % se déclarent confiants quant à la concrétisation de leur projet immobilier. En revanche, seul un tiers d’entre eux estime que c’est le bon moment pour acheter.

Concrétiser son projet d’achat dans les meilleures conditions

Face aux incertitudes à venir, mieux vaut ne pas repousser son projet immobilier et prendre en compte les réalités actuelles du marché, à commencer par une inversion du rapport de force entre vendeurs et acheteurs, ces derniers ayant repris la main ces derniers mois. Quelques conseils pour dénicher les opportunités du marché :

  • Rester attentif(ve) aux évolutions du marché dans le secteur visé, aussi bien en termes de prix pratiqués que de tensions entre l’offre et la demande, de vitesse à laquelle les biens trouvent preneurs, des marges de négociation pratiquées, etc. 
  • Si les conditions du marché local sont favorables, tendances à la baisse, stocks en hausse, délais de vente plus longs..., ne pas hésiter à négocier le prix du bien convoité.
  • Tenter d’autres voies de négociation, hors conjoncture du marché, en se basant sur l’état du bien et autres caractéristiques intrinsèques qui permettent d’argumenter avec le vendeur et d'obtenir éventuellement un rabais sur le prix de vente.

Pour les biens nécessitant de gros travaux, les marges de négociation peuvent facilement atteindre 10 à 15 % du prix de vente.

Passoires énergétiques, le bon filon ?

L’amorce de la baisse des prix de l'immobilier en France ne concerne pas que les territoires, mais aussi certains types de biens, dont le bal des négociations s'est ouvert il y a quelques mois. Les passoires thermiques, pour ne pas les nommer, c'est-à-dire les logements les plus énergivores (DPE F et G) font, en effet, l’objet d’une mise à la vente massive sur le marché et de décotes intéressantes avant négociation. En cause, l’interdiction instituée par la loi Climat & Résilience de mise à la location de ces passoires sans entreprendre de lourds travaux de rénovation énergétique afin de surclasser ces biens au DPE

Concrètement, se porter acquéreur d’une passoire thermique peut présenter de belles opportunités d’investissement et permettre de bénéficier d’aides publiques au financement des travaux, notamment pour les primo-accédants ou les jeunes acquéreurs. Ceux-ci ne devront toutefois pas rechigner à réaliser eux-mêmes tout ou partie des travaux pour faire des économies et s’offrir une belle plus-value à terme. De fait, les marges de négociation peuvent aller jusqu’à 15 %, voire plus, selon les villes et les départements où l’on dénombre le plus de passoires thermiques, comme Paris et l’Île-de-France, Lille ou encore Bordeaux.

On compte aujourd’hui 17 % de passoires énergétiques en France, soit 5,2 millions de biens. Selon une étude Opinionway pour SeLoger, 40 % des futurs acquéreurs se disent intéressés par les logements les plus énergivores en vue de négocier fermement leur prix.

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