Vous vous apprêtez à acheter votre maison et commencez à enchaîner les visites en quête du coup de cœur ? Voilà une étape cruciale qui alterne moments de stress et d’enthousiasme et qui ne doit pas vous faire oublier de mettre toutes les chances de votre côté pour faire le bon choix et éviter toutes les mauvaises surprises. Pour avoir en tête les grandes lignes et les petits détails à inspecter lors de vos visites et contre-visites (conseillées !), voici six points essentiels à prendre en compte avant de concrétiser votre projet d’achat.
Enquêtez sur les prix de vente et l’état du marché local
Vous avez épluché grand nombre d’annonces en quête de la maison idéale, mais en avez-vous profité pour mener votre enquête sur les prix du marché immobilier ? Avant même de prendre rendez-vous pour les premières visites, renseignez-vous sur les tarifs pratiqués dans le secteur ciblé. D’une part, les prix affichés sont parfois surestimés et il existe souvent un écart entre le prix d’annonce et celui effectif de la vente.
De plus, il existe plusieurs leviers de négociation possibles. Dès lors, bien connaître le marché permet d’élargir ses recherches aux biens affichés un peu au-dessus de son budget, mais aussi d’éviter les déboires et de ne pas capituler sans être passé par la case négociation, avec les bons arguments en poche. Autre facteur de taille : les tendances sur le front de l’immobilier. Les prix sont-ils orientés à la baisse ou à la hausse ? Le marché de votre secteur est-il tendu ou alors les biens peinent à trouver preneur ? Pour viser au plus juste, plusieurs solutions existent :
- Réaliser une estimation gratuite en ligne ou se faire une idée du prix au mètre carré de la ville ou du quartier convoité sur le site SeLoger.
- Consulter les baromètres de l’immobilier, comme celui des Notaires de France, pour connaître l’état du marché et le prix médian d’une maison dans l’ancien par secteur.
Se renseigner auprès des agences immobilières en ligne ou de proximité pour obtenir des fourchettes tarifaires, l’état de l’offre et bien d’autres informations utiles.
En marge du prix de vente d’une maison, il convient de calculer le budget global à l’achat en incluant notamment les frais d’agence immobilière et les frais de notaire. Quant aux charges, pensez à prendre note du montant de la taxe foncière et des dépenses énergétiques du logement.
Vérifiez l’état général de la maison
Fraîchement rénovées ou dans leur jus, toutes les maisons peuvent dissimuler de fâcheux détails qu’il vaut mieux repérer à temps. Cela est d’autant plus vrai qu’une première visite s’effectue souvent dans un esprit de découverte guidé par les émotions, là où il faudrait raison garder pour inspecter les lieux de façon plus rationnelle. Si une maison vous a fait de l’œil, n’hésitez pas à programmer une contre-visite pour scruter les lieux à la loupe en quête d’éventuels vices cachés. Pensez donc à bien vérifier :
- L’état général et d’entretien, car une maison dont on sent que les propriétaires ont pris soin au fil des ans est rassurant, tandis que l’inverse doit nous inciter à pousser notre investigation plus loin.
- L’état de la toiture, de la charpente, des combles, des murs, sols et plafonds, des façades extérieures pour rechercher des possibles fissures, traces d’humidité, moisissures et autres problèmes d'étanchéité.
- Les menuiseries, les portes, les fenêtres...
- L’installation électrique, la chaudière, les systèmes de chauffage, de climatisation, de ventilation et VMC, ainsi que celui de la plomberie.
- Mais aussi les extérieurs, les dépendances (abris, garage...).
Si des travaux d’ampleur ont été réalisés par le propriétaire, comme la création d’une terrasse, d’une piscine ou d’une extension, il peut être judicieux de demander les permis de construire associés pour éviter toute mauvaise surprise quant aux autorisations effectives.
De même, si vous achetez une maison dont la date de construction remonte à moins de dix ans, munissez-vous des déclarations d’achèvement des travaux et des certificats de conformité.
Explorez l’environnement et les extérieurs de la maison
On y pense moins quand le coup de cœur est là, mais choisir une maison, c’est choisir de vivre dans un lieu précis, qui peut présenter des avantages et des inconvénients. Au-delà de l’appréciation des extérieurs de la maison, de son exposition, d’éventuelles servitudes ou nuisances sonores dues à la proximité d’écoles, d’axes routiers ou ferroviaires, pensez à faire aussi un « tour du propriétaire », y compris hors visite et à vous renseigner sur le quartier, sa sécurité, le voisinage, la proximité des commerces, transports et autres services essentiels pour vous.
Intéressez-vous au nouveau DPE
Obligatoire et à la charge du vendeur, le DPE est devenu un critère prioritaire dans la décision d’acheter un bien immobilier. Les visiteurs ne s’y trompent pas puisque, selon une étude Seloger, ils sont aujourd’hui 90 % à considérer un « bon » DPE comme un facteur clé dans leur projet d’achat, tandis que 40 % considèrent un mauvais classement comme un levier de négociation sur le prix du bien.
De fait, grand nombre de logements sont tombés sous le coup de la mention « passoire thermique » (notés F ou G) depuis la refonte du DPE en juillet 2021, indiquant non seulement une consommation énergétique excessive et des factures gonflées à bloc en retour, mais aussi des travaux qui, sans être obligatoires, sont fortement recommandés pour surclasser le bien au DPE (A ou B) et optimiser sa valeur à terme sur le marché.
Exploitez les données de l’audit énergétique
Quant aux propriétaires de passoires thermiques qui mettent leur bien à la vente, ils ont l’obligation, depuis le 1er avril dernier, de présenter un audit énergétique réglementaire lors des visites. Complémentaire au DPE, ce bilan énergétique plus poussé d’une maison fournit des indications précieuses au futur acquéreur en matière de consommation en énergie et, surtout, de recommandations de travaux, avec plusieurs scénarios proposés avec des estimations financières associées. De quoi permettre au candidat à l’achat de se décider en conscience et d’intégrer ces données à son plan de financement global.
Analysez les autres diagnostics immobiliers obligatoires
En marge du DPE et de l’audit énergétique pour les biens classés F et G, le vendeur est également tenu de vous remettre un DDT (dossier de diagnostic technique), à sa charge et comprenant tous les documents obligatoires dans le cadre de l’achat d’une maison individuelle, notamment :
- Le diagnostic amiante, plomb (Crep) et termites.
- Le diagnostic gaz et électricité si les installations ont plus de 15 ans.
- Le diagnostic pour assainissement non collectif.
- L’information sur les mérules.
- Le carnet d'information du logement (CIL).
D’autres diagnostics sont rendus obligatoires selon les zones géographiques où se situe le bien et les risques associés (naturels, termites, bruit, pollutions, sols...). Pour en savoir plus, rendez-vous sur le site service-public.fr.
Porter son choix sur une maison à rénover peut présenter plusieurs avantages, comme un prix à la vente moins cher, éventuellement négociable, ainsi que la possibilité de rénover le bien à son goût, mais gare aux risques ! Avant de se lancer, le mieux est d’effectuer une visite avec un expert en rénovation pour vérifier la faisabilité de ses projets d’aménagement et être raccord avec le budget nécessaire à leur réalisation.
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