Bout de palier, combles de l’immeuble… vous envisagez d’acheter une partie commune de votre copropriété pour agrandir votre appartement ? Cela est possible à condition de monter un dossier solide et d’obtenir le vote de l'assemblée générale.
Pour acheter une partie commune, il faut obtenir l’accord du syndic
Si vous souhaitez acquérir une partie commune de votre copropriété, vous devez obtenir l'accord du syndic. Votre projet doit être débattu et voté lors d’une assemblée générale. Vous devez contacter le syndic de copropriété afin qu’il inscrive votre projet à l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale. Vous devez constituer un dossier comprenant les documents et conditions liés à votre projet (plans, schéma de la réalisation finale, montant proposé pour le rachat de la partie commune, etc.) et le joindre à la convocation de l’assemblée générale. De son côté, le syndic joindra à la convocation le dossier complet du projet, précisant la modification d’un lot ou la création d’un lot supplémentaire, la nouvelle affectation des tantièmes, la nouvelle répartition des charges, le montant proposé pour le rachat, le descriptif du projet de travaux et la modification du règlement de copropriété.
Le vote de l’assemblée générale doit intervenir à la majorité de l'article 26 de la loi du 10 juillet 1965.
Comment se déroule le vote de l’assemblée générale ?
Dans le cadre de la vente de la partie commune d’une copropriété, le type de vote varie en fonction de la destination de la partie commune que vous comptez racheter. Si la conservation de la partie commune n'est pas nécessaire au respect de la destination de l'immeuble, la décision sera prise à la majorité de l'article 26, soit au moins les deux tiers des voix des copropriétaires. On considère généralement que la modification d’une partie commune ne porte pas atteinte à « la destination de l'immeuble », si cela n'affecte pas les conditions de confort et d'agrément dont jouissent les copropriétaires. En revanche, si la partie commune porte atteinte à la destination de l’immeuble, l’unanimité des copropriétaires devra être obtenue.
Le règlement de copropriété doit être modifié pour la vente
Si vous avez obtenu la majorité requise lors du vote en assemblée générale, vous devenez le nouveau propriétaire de la partie commune. Vous devrez toutefois attendre deux mois supplémentaires pour que la décision soit définitive. En effet, les éventuels copropriétaires opposants ou défaillants disposent de ce délai pour contester cette décision en justice. Une fois ce délai de 2 mois écoulé, la décision sera notifiée au notaire qui établira un acte de vente entre le syndicat des copropriétaires et vous. Il joindra également l’état descriptif de division et s’occupera des modifications du règlement de copropriété. Ensuite, le notaire fera publier l'opération à la Conservation des hypothèques. C’est à ce moment que la vente de la partie commune sera réellement réalisée.
Dans le cadre du rachat d’une partie commune, l'assemblée peut décider de modifier les charges à la même majorité que celle utilisée pour la vente.
Comment est fixé le prix d'une partie commune ?
En sa qualité d'administrateur de la copropriété, c’est le syndic qui percevra le montant de la vente. Il sera également chargé de répartir ce montant entre les copropriétaires, y compris l'acquéreur. Cette répartition s’effectue au prorata de leurs tantièmes de copropriété, si la partie vendue est commune à l’ensemble des copropriétaires. Si la partie vendue n’appartenait qu’à certains copropriétaires, le montant de la vente sera réparti entre eux. La répartition sera réalisée de façon proportionnelle, en fonction des tantièmes de copropriété. Précisons que l'évaluation du prix de la partie commune n'obéit à aucune règle légale spécifique. Pour estimer sa valeur, plusieurs éléments sont pris en compte, comme le prix du marché, la situation de l'immeuble, l'état du bien ou encore la plus-value que peut générer l’ajout de la partie commune au logement.
Il n’existe pas de règle spécifique pour fixer le prix d’une partie commune.
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